楼市小阳春确实来了 但背后是砍价到肉疼

一线城市楼市小阳春来了？

整个周末都是楼市小阳春的消息，似乎北京、上海、深圳都在抢房。

今天花了一些时间，统计了近期北京、上海、深圳二手房每日的成交情况。

先直接给结论：

1、上海、深圳的成交量小阳春真的来了，但热度明显落后于去年同期。

2、北京成交量有回升，但略欠火候。

3、网络宣传夸张成分较大。

然后我们看下各城市的具体数据，先看北京。

业内看法，北京需要单月成交量站上12000套，才算达到枯荣线以上。

折算成每天（扣除周末影响），工作日要成交500套左右才算过了日成交枯荣线。

下图很明显，近半个月，北京有一半的工作日落在枯荣线以下，3月份勉强脱离枯荣线。

所以，北京楼市距离小阳春还有一点距离，而且不是一小点。

距离去年3月的2.2万套成交量，更是相去甚远。

再看上海。

上海需要单月成交量站上15000套，才算达到枯荣线。

折算成出来，也每天成交500套左右才算过了日成交枯荣线。

如下图，近半个月，上海几乎都站在了枯荣线以上，且成交量有温和放大的趋势。

所以，3月上海楼市已经有了小阳春迹象，但距离去年3月单月2.4万套仍有不小差距。

最后看深圳。

深圳二手房总量相对较小。

所以今年大致需要单月成交量站上3000套，才算达到枯荣线以上。

剔除周末影响，每个工作日要达到130套左右。

如下图，近半个月，深圳工作日成交量，几乎都站在了枯荣线以上。

所以，3月深圳也已经有了小阳春迹象，但是同样，距离去年3月单月3900套有一点距离。

总结下，根据成交量我们能看出，

深圳、上海真的出现了小阳春现象，但北京迹象不够明显。

以上只是成交量的统计，在成交量以外，这次小阳春还有4个特点。

政策刻意引导

我在20天前写过一篇《决策层决心催出一个三四月的楼市小阳春》，写过政策逻辑，就是决策层没有其他更好的选项，必须在3月份催出楼市小阳春，而3-4月份也是置换学区房的时间，有刚需。

由此，政策、情绪、学区房置换的刚性需求，三者合力能催出不少需求。

关注度高，万众瞩目

本次小阳春可谓是万众瞩目，大家都盯着。

买房的盯着：有人抢在在小阳春还没发动前购买，担心后面涨价。

卖房的盯着：抢在小阳春出货，就怕错过这轮出手时机，所以挂牌量节节高升。

决策层也盯着：今年楼市的全年成交量难不难看，最关键就看这个小阳春。

中介更加盯着：各种天量成交的小作文，在朋友圈不断转发，不断的刺激犹豫中的客户。中介错过了这个小阳春，就等于错过了整个春夏。

成交热度偏低，不得不说，这个小阳春，客户明显冷静不少，不少客户甚至还会算租金回报率了。一口一个毫不留情的大砍价，砍得卖方心惊肉跳。我听到的消息是，大北京甚至有直接砍价40%的，简直是把买房子当成了批发市场买衣服。总体上这个小阳春成交热度明显偏低。

没有惜售，更没有涨价

这一次小阳春几乎没有涨价迹象，也没有惜售状况，一些卖家即便面对灵魂砍价，在思索一段时间后，也会忍痛接受。

最后，我给一个结论：

在中国经济基本面没有发生特殊状况的前提下，比如股市大牛市，或者外部大利好等小概率事件，基本确定，总体成交量今年应该依然是前高后低的倒V型。5月成交量有可能会再次下跌，这依然是大概率事件。