地产经纪实录：小A的房产投资（二）

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2019年末，疫情来了。

时间到了2020年，小A找到我问：“你看我的投资房现在价值多少了？”

“你赶上了，公寓涨幅比较快，虽然不到四年，估计房价接近五十万了。租客还好吗？有什么计划安排么？”

“上次买的楼花，开发商来信了，预计再有两年就交房了。我在想，要转让楼花呢，还是卖掉投资房。你给建议建议。”

“现在房价涨的很快。你的投资房涨了十多万了，估计楼花也得涨十万。卖哪一个都挺可惜。最好尽量都留着。”我掰着手指头帮小娅算账。

“没这么多钱付楼花尾款呀。父母新移民贷款政策也没法用了，我报税收入比较低，肯定没法贷款。”看样子小A也是考虑很久。

“这两个房子涨势都非常好，这才几年，已经可以收获二十多万了。所以都留下来最好。反正楼花还要两年左右交尾款，你就多报点税吧。你多付一万多税款，就可以拿到足够贷款去付尾款。还有两年的时间楼花交接，这两个房子至少还要涨十多万。”

“如果贷款办不下来，还有一个办法。你的自住房应该还得差不多了吧，也可以从自住房的Line of Credit 里拿钱，转成贷款利息非常低。”我又给她出主意。

“还能涨这么快么？那当然好！尽量这两套都保留！本来想留一套增值快的。”小A似乎振奋了一些。

“保留两套最好，效益最大。如果借钱的成本小于投资的增益，就一定借钱投资。”这是我投资地产的经验之谈。

又过了两个月小A来找我。“贷款实在办不下来。银行确认了我的自住房没有Line Of Credit。当时银行说，如果开一个Line Of Credit，在关掉账户的时候要付五百块手续费我就没有办。早知道就顺便开一个就好了。我没有别的办法了，只能卖一个。你觉得卖哪个好？”

“新房会涨得快些。但是开始的时候找租客花费的时间长一点，租金稍微低一些。一两年之后，就没问题了。我觉得如果只能保留一个就留新房吧。租客还在吗？什么时候会搬走？”我按照我的经验，给小A建议道。

“租客还在。合同签到今年下半年，还有大半年的时间。租客跟我说，他们到期要搬走。可不可以尽快卖掉房子？楼花也快要交接了。”

“奥，那不着急。尽量不要带租客卖房。一般来说带租客卖房要比正常市场价要差几万块。反正还有将近两年的时间，尽量多留在手里吧，过两年没准又涨五六万。”

“那感情好。借您吉言吧。”小A欢欢喜喜的走了。

到了年底，小A的租客搬走了。于是我到小A的家里与她和她父母商量卖房。

我把市场情况介绍给她们：“现在是冬季，市场比较淡。估计你的房子能卖到53到55万之间，一个月左右可以卖掉。”

“还有一个办法。我们可以同时试着找租客，只租一年，一年之后再卖房。根据以往经验，楼花交接经常会延迟半年到一年。而目前的投资房晚卖一年，就可以增值三五万。”我尽量把各种方案都介绍给他们。

小A迟疑道：“如果到时候租客不搬家怎么办？”

“所以这就是隐藏的问题。根据法律，房主不可以用卖房的理由强制租客搬家。不过，如果是我自己，我会考虑即使带租客卖房，可能少卖两三万；可是房子在这一年时间，应该可以增值五万左右，超过带租客的不利因素；更何况，如果租客正常搬走，就更好了。所以，你们可以多一个选择，看如何考虑。”

小A考虑一阵，说：“还是现在卖房吧，一个是将来不知道租客是不是配合搬走，可能会比较麻烦；另一个，楼花要交接了，自己没有准备好资金，心里不踏实。”

小A的爸爸小声商量：“我觉得先出租一年也不错，至少还能多收入两三万，不少了！加拿大挣钱太难，能多赚这么多，可以。”

小A争辩：“如果租客搬走，还要收拾房子，也会花不少钱；如果租客不搬家，或者长时间卖不掉房子，就更麻烦。楼花交接的时间已经不长了。”

小A爸爸仍然坚持：“刚才不是说楼花交接应该还有一年多，接近两年吗。还有，麻烦就麻烦一点，总抵得上你几个月的教课收入吧。”

小A妥协了，跟我说：“好吧，我们卖房的同时，也找租客。尽可能卖掉，趁现在没有租客。如果有特别好的租客，愿意租一年，那就最好了。”

“你们决定了，我会一定多留心。”

于是，我就紧锣密鼓地开始安排房子上市。恰好赶上十二月下旬，又是圣诞节，又是新年，再加上下大雪，小A的房子过了二十几天，仍然没有太多人看房，市场非常暗淡。

小A问：“我们要不要降价？从53万降一万，到五十二万？”

“现在正好是最淡季，市场上没有什么买家。我们再稍微多等一等。这个楼里其它的房子也都没有卖掉呢。所以，不是价格原因。”

过了两天，国内的大学同学联系我，说孩子要到多伦多上学，问我能不能找到个出租公寓让孩子住。

这真是无巧不成书，赶紧把这个好消息告诉小娅。

“那真是太好了！学生不会住很长时间，又是你同学的孩子，知根知底。我这里没问题！”小A很开心。

约好同学的孩子，小A见过后非常满意，也讲了自己卖房的计划。同学这里也没有问题，因为原本计划住一年，然后去别的城市继续深造。皆大欢喜。

就这样，小A的卖房计划又顺利地延迟一年。终于，到了十一月，小娅告诉我，租客于月底彻底搬走，可以着手准备买房了。“现在这个房子能卖多少？”小A迫不及待地问。

这一年，公寓的涨幅非常大。由于最近两年公寓被其它房型压制到极点，所以最近公寓的价格象突破了束缚的火箭，急速蹿升。

“你想卖多少？”我故意卖了个关子。

“最理想能够卖到59万，我就可以踏踏实实地付楼花的所有尾款和手续费。估计有些难吧？我知道最近房价涨了不少，能卖到五十七，八万我就很满意了。”小A略有期待地看我。

“应该没什么问题。保守估计，至少能够卖到59万。我们来看一看最后的价格是什么。我们挂牌59万，一个星期之后，统一收Offer。“我给小A吃了个定心丸。

一周之后的结果大大超过小A的预想，总共来了7个买家。我们同意了最高价格65万，小A如愿以偿地收到房款，做好了楼花交接的准备。小A美滋滋地跟我计算：“还真是早听你的建议就好了。六年前，36万买的房子，只付了首付七万二，到现在，能拿回来40多万，翻了六倍还拐弯！楼花也在涨，我当时买的42万，现在开发商卖的第四期楼花，已经卖到80万！”

“完全同意。这几年，无论你怎么努力工作，也赚不几十万，所以，抓紧时间投资才能让你的财富增加。”

小A接着总结：“幸亏听你的，去年房子没有卖成，现在多卖了十多万！“

“只要告诉我你的计划和打算，我当然会提供给你各种建议，可以最大的收获利益。“看到小A高兴的样子，知道她对自己人生中第一个房产投资还是非常满意的。