地产经纪实录：合同签订之后

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一晃定居多伦多20多年了，渐渐的对加拿大的生活从当初的文化冲击，各种新奇，各种不适应，到现在见怪不怪，习以为常，甚至享受其中。加拿大法律健全，人与人之间友善平和，生活虽然不易，整体上可以说还是和谐顺畅的。这也是我们离开家乡来到这里生活安居的初衷。记得当初有个非常大的感受就是，在加拿大这样成熟发展的社会，生活中的各种事情，各项安排，到各个行业的工作流程都有一定的程序和规则。看起来非常死板笨拙，效率低下，一板一眼，没有灵活性。日常各种排队，从汽车加油，消费付款，到银行取钱，看病检查等等，加拿大人总是不慌不忙按部就班。就连过马路都可以看出来，不慌不忙迈着方步，走在人行道上的肯定是加拿大本土人士；而不自觉的加快脚步，甚至一路小跑的十有八九是新移民。像我等从小在只争朝夕的环境下长大，遇到不知灵活变通的加拿大人，总不免感到一种令人急躁的挫败感。但是时间久了，渐渐发现，尊重规则，遵守秩序，有的时候可能会花费时间，但从整体看更是避免了由于貌似高效带来的混乱所产生的附加成本，整体效率反而更高。

初秋的一天，我收到一位老客户汤先生打来的电话。几年前他和太太麦女士买了一个独立屋，分租两个卧室给留学生。现在终于付清了房贷，计划再买一个公寓做投资房，并且租客都找好了。虽然这么多年没有联系，但是他们一直关注着我，从路牌广告上确认了我的电话就直接找了过来。

“兵啊，我们要买个投资房。虽然许久没有联系，但是经常看到你的招牌。要买房子了，觉得找你会踏实。”

“好啊，汤先生，明天我们见个面聊一聊。”我满怀激动，期待着与他们重逢。

汤先生依然像以前一样干净整齐，工装裤，淡蓝色衬衫每一粒扣子都扣得非常严谨，体型也没有什么变化，只是头发有些花白。麦女士也变化不大，仍旧非常的谦和礼貌，夫唱妇随的样子。

“嗨，兵。许久未见，我们不好握手，只能碰碰胳膊肘啦！”汤先生热情有礼，用流行的正式碰肘礼代表开心的情绪。经过交谈了解了他们目前的情况后，根据他们的预算，我建议他们入手在市中心位置公寓，不仅便于管理，升值空间也比较大。“我们有一家朋友，需要尽快入住，所以房产交接越快越好。”汤先生继续补充他们的要求。

“好的，我来帮你们。今天要看的几套都是空房，卖家也希望尽快交房。你们随时告诉我你们对房子的看法，我选择房子的时候就会有针对性。我们交流得越充分，就越快找到合适的房子。”

经过半个月的看房，选房，汤先生夫妇终于发现一套符合心意的公寓。两室两卫单车位，装修八成新，卫生间，厨房，地面，墙壁，电器，灯具全部个性化更新改造。几轮谈判之后，卖家终于同意了我们的价格以及交房日期；我们保留验房条件，审阅大楼管理文件两项条件。

“兵，我们下一步怎么做？”汤先生很满意，希望尽快完成交易。

我向他们夫妇详细介绍签约后的需要操作的程序和步骤：

“我给你一份房产交接流程图，按照程序进行就可以。我们的合约是有两个条件保护我们的。首先要请地产律师审阅大楼管理文件；另外我们要在5天之内请验屋师验房。如果这两项有问题，我们可以和卖房协商甚至解约。”

背景知识

共管公司管理文件即“Status Certificate” 。对于所有包含共管范围的 Condominium/Condo 物业，不论在新房过户或者二手房下 “Offer” 的时候，律师和业主都要仔细阅读和理解这份文件的内容。尤其是在二手房买卖中，这份文件可以起到决定性的作用。和贷款条件一起，“Status Certificate”管理文件需要同时作为购买二手房 Offer 的条件(Conditions)之一。拿到这份文件的最新报告需要花费约100加币，由卖家付费，通过共管物业的物业管理办公室在3-10个工作日内拿到。买家通常在买房 “Offer” 条件里要求卖家在10个工作日内提供“Status Certificate”，买家的律师负责审查这份文件，确保共管的物业不存在重大的资金问题、债务、或者法律责任。只有当买家及其律师对“Status Certificate”的管理报告满意和确认之后，才可以取消这个条件。如果买家不满意报告中显示的重大问题，就可以取消“Offer”, 要求退回定金Deposit。

作为买家及其律师在“Status Certificate”中主要要关注以下内容 ：

✅共管物业的管理公司信息和负责人信息 （CONDOMINIUM CORPORATION INFORMATION AND CONTACT）
✅共管物业管理费 （COMMON EXPENSES）
✅评估和费用调整 （SPECIAL ASSESSMENT）
✅费用预算 （BUDGET）
✅储备金 （RESERVE FUND）
✅法律程序和索赔（LEGAL PROCEEDINGS, CLAIMS） 
✅变更物业管理费的业主协议书（AGREEMENTS WITH OWNERS RELATING TO CHANGES TO THE COMMON ELEMENTS）
✅共管物业的出租单位数量 （LEASING OF UNITS）
✅共管物业相关的所有重大变更（SUBSTANTIAL CHANGES TO THE COMMON ELEMENTS, ASSETS OR SERVICES）
✅共管物业的保险（INSURANCE）
✅And More….

通过这份管理文件，买家就可以真实有效的了解物业的整体情况，管理费的准确信息，资金的管理以及是否存在需要业主分摊的其他费用和责任，物业管理的各项要求和限制等等。

“我没有合适的律师，能否帮我找一个？”汤先生问。

“这是我合作很久的律师名单，你可以联系比较一下，选一个适合的合作。” “这里还有4个验屋师，华人西人都有，你们也需要尽快联络确认。”

“我们明天就确定律师，然后告诉你。”

“至于验房，我们能否自己验？公寓本来很新，屋主又重新装修过，我觉得没什么问题。我自己再仔细一些，不会有事的。公寓楼验房，花几百块钱，没必要。”

我提醒告诉汤先生：“根据合同，验屋要请专业验屋师。如果你们放弃这个权利，完全没有问题的。但是你们自己验屋，法律上是不支持的。”

“我们还是再仔细看一遍房子吧。总是觉得花这笔钱不值得。”汤先生与太太商量后告诉我。

于是，我们安排了第二天再次看房。“我上网查了一下验房的步骤，已经打印带来了。我们会按照步骤，逐个检查。”汤先生拿出了一份打印好的表格。以前我也遇到过这种情况，鼓励他们道：“你们是有备而来啊。按照你们的方式来。我虽然不是验屋师，但是跟着验屋师验了不少的房子。如果发现什么问题也会提醒你们！”

我和汤先生夫妇仔细查看了屋顶，墙壁，卫生间，厨房，上下水系统，以及厨房电器。感觉卖家是非常认真地生活在这个公寓里，没有发现常见的渗水，发霉，需要修理的电器。“咱们这样看了一圈，没发现什么常见问题。”我把我的看法告诉了他们。

“同意。我们自己再按照打印的列表再检查一遍。”汤先生说。

“兵，你看冰箱表面。你那里看不见，要从我这个角度，对着灯光看，是不是有个划痕？”汤先生一边用食指轻轻碰触着冰箱门的把手旁边的一处，一边喊我过去，保持手指不动。

“兵，你看这个百叶窗的合页，上面的那个，它的轴是不是冒出来了？”汤先生伸着胳膊，直指卧室大窗的左上角。

“把百叶窗开关一下，试试有没有问题？”我建议道。百叶窗开关都可以，可能合页的轴突出了一些。

“兵，洗衣机的水阀距离洗衣机太近了，手不好伸进去，很难操作。”

大约花了一个多小时的时间，J夫妇把这套800尺的公寓的仔仔细细查看了一番，我说出我的看法：“根据我的经验，我们发现的这些问题，应该是设备的正常损耗，没有影响设备的正常工作，而且短时间内不会造成设备损坏。我认为是正常的，不知道你们怎么想。”汤先生夫妇同意我的看法：“这些倒是经常看到的。我们可以接受这个房子。”

下面就该请律师审阅大楼管理处文件了。

汤先生说：“我们就用离我家近一些的律师山姆吧。”

律师山姆的效率非常高，两天就完成了管理出文件的查阅并向汤先生解释了所有相关内容。汤先生在给我的短信中回复，管理文件审阅已经通过，我们同意出具一份取消所有条件的确认书给卖家。至此房屋的买卖合同正式确认完成。

交房前的星期一，汤先生打电话找我，预约最后一次看房，以便最后检查一下房子是否完好。因为是星期五房产交接，最后一次看房约在了星期四下午2点。又问：“我们对交接房产不熟悉，到时候，你会来帮助我们吧？还有，我的租客朋友周一就要入住，需要准备什么？”

我回答：“房产交接当天律师楼会在下午通知你们拿钥匙，交接就正式完成了。你们拿到钥匙，再检查一下房子，设备是不是都正常。如果有损坏，立刻告诉律师楼，告诉我。然后律师楼会帮助我们解决后续问题。”

我继续回答关于租客的问题：“租客搬家的事情要同大楼前台联系看看他们有什么具体要求，可能要提前预约电梯，登记等。据我所知这个楼会要你提供支票做抵押金。他们通常有标准工作程序。”

“我完全不明白了。”汤先生要弄明白所有细节：“怎么登记？找谁？需要哪些文件和证明？谁办理预约电梯？什么程序？。。。。。。”

这么多有关细节的问题，也一下子把我问住了。“每一个大楼的管理规定都不一样。管理公司会告诉你们怎样的程序。”

“不知道后续程序，我们应该怎么准备，怎么做呢？”也许是一段时间以来比较紧张忙碌，太多的事情和头绪堆积在一起，汤先生似乎有些慌乱甚至恼怒。

“别急汤先生。拿到钥匙后，你们直接找管理公司办公室，按照他们的指导做就好了。你们也不用紧张，管理公司就是为住户服务的，会解决你们和租户的问题的。”我理解汤先生的这种焦虑心理，一般会发生在即将独立面对陌生环境的时候。

“可是我们也不知道该准备什么，到哪里找管理公司，他们会要求什么呀。还有，我们的租客周一就要入住，还要租客做什么事情，我们什么都不知道。”汤先生有些发泄地抱怨。

“放松些。这样吧，我让我的助理克里斯带你们周四做最后检查，再领你们去找管理公司办公室。你们需要的话，克里斯也可以帮你们周五办理房产交接。如果有问题，随时可以他或找我。你放心吧，无论有什么问题，我都会帮你的。”我知道，我的承诺会给汤先生夫妇极大的安慰和信心。于是我仔细交待克里斯要完完整整，不遗留问题地帮大江夫妇完成所有交接工作。

房产过户日当天，即周五上午，大江来个电话，夸奖了我的助手：“克里斯真是很帮忙，跑上跑下，已经找到管理公司。他还答应下午过来帮助交接房子。”然而话锋一转，开始吐槽：“这里的管理人员真是够呛，接二连三地怼我。要什么我家地址，租客的信息，还要我的空白支票，乱七八糟的，也不知道要做什么。我们根本没有支票，要订购支票需要一个多星期，哪里来得及交接！再说，也没有人告诉我要准备这些东西呀。这个律师应该告诉我所有手续吧，他们很不专业！。。。。。。”

我试图让汤先生冷静下来：“每个大楼的管理程序都是不一样的。只要与大楼管理公司接洽上，管理公司会按照程序告诉你们怎么做的。有什么问题，与他们商量就可以。我相信，你把你的情况告诉他们，晚一些提供支票是可以的，实在不行就到银行临时打印几张。律师也有律师办案程序，到哪一步，需要如何进行，律师楼都会告诉你们的。只要按照他们的要求做，把程序走完就可以了。”

“好吧，先这样。”汤先生满腹不平撂下电话。

下午晚些时候助手克里斯告诉我，已经帮助汤先生夫妇完成交接，也带他们检查过房子，屋主的注册登记也完成了，一切都好。并且向管理公司讲明，租客马上入住，需要预定下周一的电梯。下一步，汤先生只要向管理公司提供所需要的各种信息就没问题了。我给汤先生发了个短信，恭喜他们顺利拿到房子，也请他们放心，如果碰到问题，可以随时找我。

一夜无话。星期六中午汤先生急匆匆打来电话：“土地转让证明是什么？大楼一定要这一份文件。”我知道这份文件是房屋过户的证明文件。“律师应该已经给你了。你查一查。”

汤先生怒气冲冲：“律师给了我们一大堆文件，找不到什么土地转让证。我打电话给律师，他们说已经发电子邮件给我们了。我们检查所有的附件，都没有找到。TNND，这个律师太够呛了！”汤先生有些控制不住急躁情绪，国骂都出来了。“大楼管理公司也混蛋，把我们推来推去，让我们找律师。律师说发邮件了，我们又找不到，现在怎么办？”

“我来联系一下，稍后告诉你。”我赶紧问律师山姆，请他发给我一份。山姆很配合，马上转发给我。我打开邮件，看到律师以前已经发给汤先生夫妇3次了，这一次转发给我，同时又第四次发给他们。我找到土地转让证，发截图给汤先生，然后打电话给他：“看到截图了吗？把图片给管理公司看就可以了。还要什么吗？”

“到时候再说吧！”汤先生匆忙挂机。

第二天又收到汤先生电话，急不择言：“管理公司订电梯，一定要押金支票，现金都不行。租客明天要用电梯，怎么办呢。我跟他们商量，他们说按规定只能是支票。”

“这个规定是对的。因为用完电梯之后，还要退还给你们的。支票便于管理，现金的话比较不安全。现在你有几个办法：第一，到银行打印临时支票；第二，到银行买一张现金支票；第三，问问租客是否有支票，可以做押金。”“好的，好的，我赶紧问问租客。”汤先生匆匆忙忙地离开。

电话安静了一天，直到星期一下午传来汤先生疲惫的声音：“我这边一直跟租客忙到现在，好几个小时了，还没开始搬。我要上班，就让租客自己继续办吧。这个大楼管理公司真是不怎么样。预约好的电梯，什么时间不到啊，不要磕碰啊，损坏要赔偿啊，罗里吧嗦，慢慢腾腾，又要找人，又要填表，故意为难我们。律师也不专业。我太太的电子邮件居然有个字母写错，所以她没有收到邮件。我又翻了我的邮箱，谁知道都在垃圾邮箱里。律师前台特别差，回答问题就像挤牙膏一样，问一点说一点，不问就不告诉。以后再也不用这个律师了。整个过程都是坑，无论是银行贷款，管理公司，还是律师楼。只有你这里还专业一些。”

非常不容易，只有我得到了汤先生先生的肯定。

不知道律师怎么得罪汤先生夫妇了，打算过两天问问山姆。没想到，刚放下汤先生的电话，律师山姆的电话就来了：“嗨，兵。先说一声抱歉哈。可能刚刚交房的客户汤先生对我们不太满意。先说一下，过户手续已经全部完成，不会有问题的。如果万一发现有遗漏，随时找我们，我们肯定负责到底！说一下汤先生对我们不满意的地方，主要有两点。第一，是不满意前台的接待工作。我已经对汤先生正式道歉了。前台是为我工作的，所有回答的内容都是我授权的，所有责任都由我来承担，就不要纠结我的前台了。第二，给汤太太的电子邮件写错了，完全是我的疏忽，我也向汤先生夫妇正式道歉了。不过，所有邮件都是同时发给夫妇两个人的，汤先生应该能够及时接到我的邮件。他们夫妇之间的沟通可能不太充分，没能尽早发现邮件地址的拼写错误。”

“这种文字上的错误在任何时候都可以发生，连法庭判决文件都有可能有失误。兵，你知道，这里的法律是承认这种失误的，只是要求及时纠正。汤先生非常恼火，揪住这个失误不放，我为这个失误已经道歉四，五次了。我告诉汤先生，我认为我为这个失误道歉已经足够多了，这个事情在我这里到此为止。如果有后续的，或者其它的问题，该我们的责任，我们继续负责。”

我认可律师对这件事的处理方式。作为老板直接面对问题，不把责任推给下属雇员。

无论如何汤先生从买房到出租的事情到这里暂且安顿下来了。虽然交割过程中有一些小插曲，但是好事多磨，最后结果如汤先生一家所愿，都一一实现了。

我很能理解汤先生的感受，这种情况出现并不少见。尤其是第一次尝试投资买房的朋友经常会遇到一些新的状况或难题，并由此产生一些不愉快的感觉。幸而加拿大市场已经很成熟，各项法规都比较健全。各个行业有严格的操作程序和职业操守的规定，我们参与的过程就是适应和学习的过程。做地产这行久了渐渐的领悟到，作为地产行业从业者，我们的工作与其说是为客户买房卖房提供信息和咨询意见，不如说是引导辅助客户顺利完成地产交易过程中的每个环节。无论是喜欢也好，不适应也罢，我们既然生活在此只能入乡随俗。如果随着时间的增长有了更多的话语权，可以去改变规则，但在规则改变之前我们只有适应和遵守了。