29 十一月

房博:Condo – 共管式房屋

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什么是共管式房屋?哪些是Condominium?为什么Condo要交物业管理费?物业管理公司负责哪些事情?

据说Condominium这个词来源于英国,表示一种居民社区的生活方式。即由全体居民出资,成立一个管理公司,负责小区内公共区域的管理和维修。目前,在大多地区,一般是由社区居民选举出管理委员会,代表社区雇佣一家物业管理公司,来进行社区的日常管理维护。委员会可以审核管理公司的社区账目,也可以更换物业管理公司。

一般常见的共管式房屋包括公寓和共管镇屋。偶尔会见到共管式半独立房和独立房。请注意,不是所有的半独立和独立房屋都是FreeHold。这是题外话。共管式房屋都有共同使用的公共区域和设施。如健身房,游泳池,社区公园,公共停车区等。

雇佣物业管理公司的费用,即是物业管理费。一般包括物业管理公司的运营费用,小区日常维护的费用,以及小区的修缮费用等等。还有很多小区的管理费包括了水,电,煤气,电缆电视,高速上网,电话线等等。管理费包括的越多,管理费就越高;公共设施越多,维护费用越多,管理费就越高;小区年龄越大,已经和即将要修缮的项目越多,管理费用就越高;有的管理公司经营不善,水平不高,也会导致管理费用居高不下。

一般来讲,管理费都要包括房屋外部的维修护理,公共道路的铲雪和路面维护,公共草地的修剪和护理,及房屋本身的保险  – 但不包括房屋内部贵重物品和人员。

作为共管式小区的居民,应该随时注意小区的管理状况,如发现问题,及时与物业管理公司沟通。也可以竞选出任管理委员会,增加与管理公司的对话分量。甚至在物业管理公司难以沟通的情况下,建议更换管理公司。

很多朋友在考虑买楼花,投资共管式镇屋。有些人觉得共管式房屋省心省事省钱,也有人说共管式房屋增值慢,物业管理费高,不值得投资。那么共管式房屋到底好不好?值不值得投资?装修房屋有没有麻烦?需要注意哪些问题?

其实每个人的需要不同,看待共管式房屋的视角也不同。我们只是找出共管式房屋的特点,作为参考。

不管是自住还是投资,考察共管式房屋,除了小区地点以外,主要考虑小区居民的构成,物业管理费,和物业管理水平。居民的构成决定了小区的基本风格。越注意小区建设的,房屋增值越快。物业管理费越高,房屋增值越慢;小区管理越好,房屋增值越快。但并不是物业管理费越低越好。过低的物业管理费代表低水平的小区管理。

选择共管式物业小区时,要仔细阅读管理文件,请律师或专业人员仔细讲解。特别要关注目前管理费数目,管理储备金的数量,小区的费用计划,以及有没有管理费预计的变动等等。这些指标可能预示管理费调整的可能和幅度,以及对小区房价的影响。

阅读管理文件还要了解管理费都包括哪些项目,管理公司会负责哪些方面,以及管理公司对居民的要求。这一点对买家比较重要。一些管理公司对房屋装修,阳台的装饰,花园的修整,围栏的安装都有很细的要求。

共管式房屋有很多优点,如管理公司会负责房屋的修缮,小区的维护与管理,小区的保安等,节约减少了居民的房屋维护工作量。小区的健身房,游泳池以及儿童乐园为居民提供了方便。而且,共管式房屋一般都比临近的Freehold 房屋便宜。可是,共管式房屋也存在着缺点。第一,作为居民,很难直接控制物业管理费的变更。如果管理费上涨过快,可以导致房产价值降低。第二,一般来看,共管式房屋的增值会比临近的Freehold房屋慢,特别是管理费过高的小区。第三,管理公司可能会对房屋有很具体的要求,需要居民服从。例如,有些共管式房屋要求不得安装实木地板,这样,喜欢实木地板的居民就只能放弃自己的爱好了。

对于购买者来说,任何房屋都不可能十全十美。只有权衡利弊,清楚自己的需求和市场状况,找到最适合自己的房屋作出正确而迅速的判断,就是聪明的投资者。

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