11 十一月

二三事:买家毁约记

阅读量:175  

在加拿大,房屋买卖双方签订了合约后,距离最终交割过户还会有一段时间,少则一两周,多则几个月。虽然最终不能顺利过户交割的情况并不多见,但是偶尔也会发生。在我近20年的地产从业生涯中,大概只有3、5起这样的案例。今天我要讲的就是这样一个故事。

2019年的10月,全球范围内的疫情猖獗。我的客人约瑟夫和玛丽是一对退休夫妇。他们从附近一个城市打电话过来,带着些许无奈,和一丝茫然。

“嗨,兵。还是麻烦你!再帮我们把这个联排镇屋尽快安排销售出去吧。我们的律师,山姆告诉我们可以卖了。目前市场行情怎么样了?”

“嗨,约瑟夫。不要着急,目前房价比半年前好一些。我估计,您的房子可以比三月份多卖一些”。我尽量地安抚着客人。

时间回到这一年的二月份,多伦多的疫情刚刚有些苗头。一对六十岁左右,看起来是华裔,穿着得体的夫妇走进我的办公室。男士略瘦,显得非常干练。头发灰白,身着短款羽绒服,西裤的裤线熨烫平直,脚下是冬天常见的中帮皮鞋。女士略微有些富态,眼神透露出友好,外加一丝精明,颇有些夫唱妇随的样子。

我立即从办公桌后走出来,尝试用中文打招呼:“Hello,您好,我是兵,有什么可以帮到你们?”太太用不太熟练的普通话抢先回复:“你好。请问我们可不可以讲粤语?”

我赶紧用英文回答:“实在抱歉,我确实听不懂粤语。但是用英文没有问题。你们是不是需要买卖房产?我完全可以帮助。”

“我可以讲国语,我先生可以听懂,但是讲不好。英文都没有问题。”太太还是非常礼貌地用普通话回复。

“好的,看你们方便,国语英文都可以的。你们是要买房,还是卖房?”于是,我们的对话就在普通话和英文夹杂中进行了。

太太玛丽是在银行里工作三十多年,刚刚退休。先生约瑟夫也在三年前退休。退休前是电气工程师。夫妇两个都是很小就从香港移民到加拿大,在这里上中学,大学。约瑟夫更是有名的滑铁卢大学毕业。退休后,想要搬去另外一个城市,距离子女近一些,所以要卖掉目前居住的联排镇屋。因为看到我在附近销售的房产,感觉售价都不错,于是找上门来。

按照自己的工作程序,和约瑟夫夫妇约定好第二天在家里见面,对房子做一下预估。

如约来到约瑟夫家。像许多香港移民的家居一样,简单,整洁,干净,白色墙面,实木地板。发现了一些需要小修补的问题,也指出来了。

“其它没有什么大问题了。如果你们想要更高的销售价格,可以考虑墙面换一下颜色。目前白色不流行了。换成比较通用的铁灰色,应该会把售价提高两三万。”我做了个总结。

“花费大不大?要用多长时间?”依然是玛丽代表约瑟夫提问。

“估计会花费3,4千,大约要用一个星期的时间。如果计划刷墙,可以考虑更换大门锁,大约二百元左右。这样,整体效果就非常好了。之后,我会请专业的装饰师和摄影师完成最后布置及摄影。”

最终,约瑟夫夫妇决定按照我的建议,重新粉刷墙壁,在三月初正式挂牌销售。我们的准备工作非常充分,恰逢当时市场开始活跃,销售状况非常好,大约每天都有八九个买家约看,我们跟进后得到反馈也相当好。只是疫情已经开始严重起来,感染的案例不断增加,太太玛丽非常辛苦,每次买家看房结束后,都要把厨房卫生间和家具重新擦拭消毒。

很快有四个offer 同时进来。约瑟夫夫妇选中了其中的一个。这个Offer超过预期一万多,交房日期在六月十五日,非常符合约瑟夫夫妇的计划安排,于是同意按89万把房子卖给这一家人。

但是我发现了一些情况,同对方经纪沟通。

“嗨,穆罕默德,你的买家客人一共有两个,一个是手签字,一个是电子签字,这是什么原因?”我问买家地产经纪。

“太太在这里,用手签字,丈夫目前在迪拜出差,所以电子签字。太太看房的时候,已经视频给丈夫了,都很喜欢。首付款也准备好了,贷款也与银行谈妥。都没有问题。”买家地产经纪穆罕默德严肃地回答。我们觉得这个解释合情合理,却没有料到为之后发生的事情留下了隐患。

售房合同最终确定后,玛丽放松下来:“幸亏只用了一周,否则我们真的吃不消了。疫情开始越来越严重,我都有点担心,既怕市场有变化,又怕被传染。这样卖出去了,彻底放心了。”

“同意你们的想法。房产交接在6月15日。希望一切都顺利,直到房产交接,拿到房款,就彻底结束了。你们下一步安排是怎样呢?”

“我们将来想在旁边的城市买一个公寓,离子女近一些。但是以前没有住过公寓,想先租一年,试验一下。如果住不惯,就再买一个联排镇屋。你能不能帮我们找一个合适的公寓?七月底我们就可以搬家过去。”

“好的,我来帮你们安排。”

随着时间推移,多伦多的疫情发展得越来越严重。我们房产交接的准备工作很顺利地进行。中间我也完成了其它几笔交易。同时按时间顺序,我帮约瑟夫夫妇找房子,找律师,停止水,电,煤气,转移邮件,搬家。这样所有的按部就班,在6月初还是被买家打破了。

“嗨,兵。我是穆罕默德。我客人这里有些新情况。”突然间,接到了买家经纪的电话。我的心一下子提了起来。

“因为疫情原因,所有航班暂时停飞。我的客人无法从迪拜回来多伦多。而贷款必须要丈夫在银行当面签字。所以,我的客人需要把房产交接日期后移一个月。请卖家同意。”

新出现的状况,必须小心处理。

约瑟夫夫妇非常通情达理:“疫情是突发事件。我们也愿意和买家共同承担。我们的准备工作都已经完成,甚至可以再多给买家一个月的时间。但是我们不可以无限期地拖下去,最多延迟两个月的时间,8月份之前务必交房。”

我把卖家的意见和担心都如实告诉买家经纪:“….. 我们尽可能帮助你们,但是,8月份交接是最后期限。如果无法交接,会导致我的客人产生巨大的损失,而你的买家也会有很大的损失的。希望你那一方无论如何要按时交接。”我也是警告买家经纪。

即便如约把交房日期延迟至8月中旬,约瑟夫夫妇非常担心。“如果买家依然无法交房怎么办?”“买家会无限期地拖延下去么?”“推迟交房,我们的损失谁来弥补?”“我们下一步如何操作?”… … 无论是谁遇到这样的事情,都会忐忑不安的。根据以前曾遇到几个类似的情况,我给约瑟夫夫妇大致介绍了基本处理方式。

“首先,买家不可以单方面更改合同,必须经过我们的同意。如果我们不同意推迟交房,违反合同的买方就触犯法律了。第二,基于这种担心,需要尽快联络律师,律师会根据法律要求,做严格的法律文书。另外,根据以前的经验,对于推迟交房给你们造成的损失,你们是可以按照法律,向买方索赔的。”

约瑟夫的地产律师是我推荐过的山姆,处理过不少类似的案例。山姆说:“兵,我看过你们所有的签约文件,处理得非常好,文件中的条款也充分保护了约瑟夫夫妇的利益。你放心吧,如果买方不能按时交接,就由律师楼出面解决。“

约瑟夫夫妇虽然仍旧担忧买家不能按时完成过户,但是知道了处理方法,也得到山姆的回复,可以稍稍松口气。

时间来到8月份,疫情愈加严重,世界各地的航班已经依次执行熔断机制。虽然与买家经纪一直在沟通,可是买家仍然无法如约回到多伦多,执行房产交接。

“穆罕默德,我和我的客人非常理解你们的状况。可是我们也不可以无限期地拖延下去。我们已经与我们的律师联系过了,以后所有事宜都请你们的律师联系我们的律师山姆。我们作为地产经纪,已经无法再插手这件事情。让律师们来接手运作吧。”买家经纪无可奈何地再一次要求延期,我们则按照预案,全盘转交给我们的律师山姆。

出于职业操守及规范,山姆对于如何处理和沟通,守口如瓶。仅仅通过约瑟夫夫妇,隐约知道,卖家又延迟2个月,到十月份交接,但是增加一倍的违约金。

来到十月,恰如预料一般,出现了开始的一幕,接到约瑟夫的电话,希望再一次销售他们的联排镇屋。

约瑟夫继续说道:“山姆让我们尽快销售掉这套房产,以便于计算出我们的损失,向对方索赔。”

两个星期之后,经过精心准备和布置再次上市。幸运的是虽然疫情对大家的日常生活和工作代理极大的不便,但是地产市场经历了初始阶段的暂停低落后,很快就活跃起来,尤其低层住宅的需求日益增大,很快我们就获得了一个Offer,比上一次还增加了2万,以91万售出,一个月后交房。这一次终于没有什么变故,约瑟夫夫妇正常拿到房款。

约瑟夫夫妇委托律师山姆与第一个买家沟通,希望得到买家交付的定金,用以补偿我们的损失。卖家提出,无法交接房产是由于突发疫情的原因,并非买家故意违反合同,所以买家不应该承担经济损失;另外,卖家第二次卖房,已经获得更多的销售收入,无需扣押买家的定金,应该立刻返还给买家。我们通过律师山姆表示,第二次销售价格与第一个买家无关;至于买家强调的某些意外原因,也并非卖家造成,而且合同中没有由此免除买家责任的条款;由于买家是违反合同一方,根据法律,我们有权要求买家给与经济补偿。因为双方无法达成一致,约瑟夫夫妇正式起诉第一个买家。经过法庭调节,买家认识到,如果坚持法庭宣判,极大可能是输掉官司,赔付所有定金,再加上产生的律师费用和法庭费用;不值得让这一个案子拖延2.3年,乃至更长时间。于是买卖双方达成一致,以最终定金的一半作为补偿付给约瑟夫夫妇。

这个案子终于画了个句号。卖家虽然获得一些补偿,可是损失了大量的时间和精力,并且不得不一次一次地调整自己的生活安排,以至于购新房计划无法实行。买家更是即损失了金钱,又损失了时间。本可以89万购得的房产,飞速上涨的房价,以至于两年后同样的房子市场价值已经超过100万,他们将来买房的话,同样的房产要付出更高的价格才会得到。万幸的是卖家第二次售出的价格高于第一次,否则,如果市场变化价格下降,卖家因此少于第一次售房价格的差价,买主要全部承担。这个损失就不仅仅是抵押金的一半这么简单了。

 

友情提示:

  1. 房产几乎是我们最大的资产,一定要用最紧慎的态度,请最好的专业人士处理。无法预料的意外发生,就会体现专业人士的意义。
  2. 在加拿大,一切按照法律操作,我们就会获得最大的保护。
  3. 签订的协议一定要严格执行,否则违约方的损失会很大。另一方即便是获得了一定的经济赔偿,也会付出额外的精力,时间来处理,更不要说要承受精神的压力和折磨。而我们作为地产经纪付出了更多工作量和时间,效益却没有增加。所以,一旦出现毁约情况,参与其中的任何一方都是受害者,没有人因此获益。
立即咨询
请输入一个可用的邮箱地址
立即联系