地产经纪实录：买家毁约记
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在加拿大，房屋买卖双方签订了合约后，距离最终交割过户还会有一段时间，少则一两周，多则几个月。虽然最终不能顺利过户交割的情况并不多见，但是偶尔也会发生。在我近20年的地产从业生涯中，大概只有3、5起这样的案例。今天我要讲的就是这样一个故事。
2020年的10月，全球范围内的疫情猖獗。我的客人约瑟夫和玛丽是一对退休夫妇。他们从附近一个城市打电话过来，带着些许无奈，和一丝茫然。
“嗨，兵。还是麻烦你！再帮我们把这个联排镇屋尽快安排销售出去吧。我们的律师，山姆告诉我们可以卖了。目前市场行情怎么样了？”
“嗨，约瑟夫。不要着急，目前房价比半年前好一些。我估计，您的房子可以比三月份多卖一些”。我尽量地安抚着客人。
时间回到这一年的二月份，多伦多的疫情刚刚有些苗头。一对六十岁左右，看起来是华裔，穿着得体的夫妇走进我的办公室。男士略瘦，显得非常干练。头发灰白，身着短款羽绒服，西裤的裤线熨烫平直，脚下是冬天常见的中帮皮鞋。女士略微有些富态，眼神透露出友好，外加一丝精明，颇有些夫唱妇随的样子。
我立即从办公桌后走出来，尝试用中文打招呼：“Hello，您好，我是兵，有什么可以帮到你们？”太太用不太熟练的普通话抢先回复：“你好。请问我们可不可以讲粤语？”
我赶紧用英文回答：“实在抱歉，我确实听不懂粤语。但是用英文没有问题。你们是不是需要买卖房产？我完全可以帮助。”
“我可以讲国语，我先生可以听懂，但是讲不好。英文都没有问题。”太太还是非常礼貌地用普通话回复。
“好的，看你们方便，国语英文都可以的。你们是要买房，还是卖房？”于是，我们的对话就在普通话和英文夹杂中进行了。
太太玛丽是在银行里工作三十多年，刚刚退休。先生约瑟夫也在三年前退休。退休前是电气工程师。夫妇两个都是很小就从香港移民到加拿大，在这里上中学，大学。约瑟夫更是有名的滑铁卢大学毕业。退休后，想要搬去另外一个城市，距离子女近一些，所以要卖掉目前居住的联排镇屋。因为看到我在附近销售的房产，感觉售价都不错，于是找上门来。
按照自己的工作程序，和约瑟夫夫妇约定好第二天在家里见面，对房子做一下预估。
如约来到约瑟夫家。像许多香港移民的家居一样，简单，整洁，干净，白色墙面，实木地板。发现了一些需要小修补的问题，也指出来了。
“其它没有什么大问题了。如果你们想要更高的销售价格，可以考虑墙面换一下颜色。目前白色不流行了。换成比较通用的铁灰色，应该会把售价提高两三万。”我做了个总结。
“花费大不大？要用多长时间？”依然是玛丽代表约瑟夫提问。
“估计会花费3，4千，大约要用一个星期的时间。如果计划刷墙，可以考虑更换大门锁，大约二百元左右。这样，整体效果就非常好了。之后，我会请专业的装饰师和摄影师完成最后布置及摄影。”
最终，约瑟夫夫妇决定按照我的建议，重新粉刷墙壁，在三月初正式挂牌销售。我们的准备工作非常充分，恰逢当时市场开始活跃，销售状况非常好，大约每天都有八九个买家约看，我们跟进后得到反馈也相当好。只是疫情已经开始严重起来，感染的案例不断增加，太太玛丽非常辛苦，每次买家看房结束后，都要把厨房卫生间和家具重新擦拭消毒。
很快有四个offer 同时进来。约瑟夫夫妇选中了其中的一个。这个Offer超过预期一万多，交房日期在六月十五日，非常符合约瑟夫夫妇的计划安排，于是同意按89万把房子卖给这一家人。
但是我发现了一些情况，同对方经纪沟通。
“嗨，穆罕默德，你的买家客人一共有两个，一个是手签字，一个是电子签字，这是什么原因？”我问买家地产经纪。
“太太在这里，用手签字，丈夫目前在迪拜出差，所以电子签字。太太看房的时候，已经视频给丈夫了，都很喜欢。首付款也准备好了，贷款也与银行谈妥。都没有问题。”买家地产经纪穆罕默德严肃地回答。我们觉得这个解释合情合理，却没有料到为之后发生的事情留下了隐患。
售房合同最终确定后，玛丽放松下来：“幸亏只用了一周，否则我们真的吃不消了。疫情开始越来越严重，我都有点担心，既怕市场有变化，又怕被传染。这样卖出去了，彻底放心了。”
“同意你们的想法。房产交接在6月15日。希望一切都顺利，直到房产交接，拿到房款，就彻底结束了。你们下一步安排是怎样呢？”
“我们将来想在旁边的城市买一个公寓，离子女近一些。但是以前没有住过公寓，想先租一年，试验一下。如果住不惯，就再买一个联排镇屋。你能不能帮我们找一个合适的公寓？七月底我们就可以搬家过去。”
“好的，我来帮你们安排。”
随着时间推移，多伦多的疫情发展得越来越严重。我们房产交接的准备工作很顺利地进行。中间我也完成了其它几笔交易。同时按时间顺序，我帮约瑟夫夫妇找房子，找律师，停止水，电，煤气，转移邮件，搬家。这样所有的按部就班，在6月初还是被买家打破了。
“嗨，兵。我是穆罕默德。我客人这里有些新情况。”突然间，接到了买家经纪的电话。我的心一下子提了起来。
“因为疫情原因，所有航班暂时停飞。我的客人无法从迪拜回来多伦多。而贷款必须要丈夫在银行当面签字。所以，我的客人需要把房产交接日期后移一个月。请卖家同意。”
新出现的状况，必须小心处理。
约瑟夫夫妇非常通情达理：“疫情是突发事件。我们也愿意和买家共同承担。我们的准备工作都已经完成，甚至可以再多给买家一个月的时间。但是我们不可以无限期地拖下去，最多延迟两个月的时间，8月份之前务必交房。”
我把卖家的意见和担心都如实告诉买家经纪：“….. 我们尽可能帮助你们，但是，8月份交接是最后期限。如果无法交接，会导致我的客人产生巨大的损失，而你的买家也会有很大的损失的。希望你那一方无论如何要按时交接。”我也是警告买家经纪。
即便如约把交房日期延迟至8月中旬，约瑟夫夫妇非常担心。“如果买家依然无法交房怎么办？”“买家会无限期地拖延下去么？”“推迟交房，我们的损失谁来弥补？”“我们下一步如何操作？”… … 无论是谁遇到这样的事情，都会忐忑不安的。根据以前曾遇到几个类似的情况，我给约瑟夫夫妇大致介绍了基本处理方式。
“首先，买家不可以单方面更改合同，必须经过我们的同意。如果我们不同意推迟交房，违反合同的买方就触犯法律了。第二，基于这种担心，需要尽快联络律师，律师会根据法律要求，做严格的法律文书。另外，根据以前的经验，对于推迟交房给你们造成的损失，你们是可以按照法律，向买方索赔的。”
约瑟夫的地产律师是我推荐过的山姆，处理过不少类似的案例。山姆说：“兵，我看过你们所有的签约文件，处理得非常好，文件中的条款也充分保护了约瑟夫夫妇的利益。你放心吧，如果买方不能按时交接，就由律师楼出面解决。“
约瑟夫夫妇虽然仍旧担忧买家不能按时完成过户，但是知道了处理方法，也得到山姆的回复，可以稍稍松口气。
时间来到8月份，疫情愈加严重，世界各地的航班已经依次执行熔断机制。虽然与买家经纪一直在沟通，可是买家仍然无法如约回到多伦多，执行房产交接。
“穆罕默德，我和我的客人非常理解你们的状况。可是我们也不可以无限期地拖延下去。我们已经与我们的律师联系过了，以后所有事宜都请你们的律师联系我们的律师山姆。我们作为地产经纪，已经无法再插手这件事情。让律师们来接手运作吧。”买家经纪无可奈何地再一次要求延期，我们则按照预案，全盘转交给我们的律师山姆。
出于职业操守及规范，山姆对于如何处理和沟通，守口如瓶。仅仅通过约瑟夫夫妇，隐约知道，卖家又延迟2个月，到十月份交接，但是增加一倍的违约金。
来到十月，恰如预料一般，出现了开始的一幕，接到约瑟夫的电话，希望再一次销售他们的联排镇屋。
约瑟夫继续说道：“山姆让我们尽快销售掉这套房产，以便于计算出我们的损失，向对方索赔。”
两个星期之后，经过精心准备和布置再次上市。幸运的是虽然疫情对大家的日常生活和工作代理极大的不便，但是地产市场经历了初始阶段的暂停低落后，很快就活跃起来，尤其低层住宅的需求日益增大，很快我们就获得了一个Offer，比上一次还增加了2万，以91万售出，一个月后交房。这一次终于没有什么变故，约瑟夫夫妇正常拿到房款。
约瑟夫夫妇委托律师山姆与第一个买家沟通，希望得到买家交付的定金，用以补偿我们的损失。卖家提出，无法交接房产是由于突发疫情的原因，并非买家故意违反合同，所以买家不应该承担经济损失；另外，卖家第二次卖房，已经获得更多的销售收入，无需扣押买家的定金，应该立刻返还给买家。我们通过律师山姆表示，第二次销售价格与第一个买家无关；至于买家强调的某些意外原因，也并非卖家造成，而且合同中没有由此免除买家责任的条款；由于买家是违反合同一方，根据法律，我们有权要求买家给与经济补偿。因为双方无法达成一致，约瑟夫夫妇正式起诉第一个买家。经过法庭调节，买家认识到，如果坚持法庭宣判，极大可能是输掉官司，赔付所有定金，再加上产生的律师费用和法庭费用；不值得让这一个案子拖延2.3年，乃至更长时间。于是买卖双方达成一致，以最终定金的一半作为补偿付给约瑟夫夫妇。
这个案子终于画了个句号。卖家虽然获得一些补偿，可是损失了大量的时间和精力，并且不得不一次一次地调整自己的生活安排，以至于购新房计划无法实行。买家更是即损失了金钱，又损失了时间。本可以89万购得的房产，飞速上涨的房价，以至于两年后同样的房子市场价值已经超过100万，他们将来买房的话，同样的房产要付出更高的价格才会得到。万幸的是卖家第二次售出的价格高于第一次，否则，如果市场变化价格下降，卖家因此少于第一次售房价格的差价，买主要全部承担。这个损失就不仅仅是抵押金的一半这么简单了。
友情提示：
- 房产几乎是我们最大的资产，一定要用最紧慎的态度，请最好的专业人士处理。无法预料的意外发生，就会体现专业人士的意义。
- 在加拿大，一切按照法律操作，我们就会获得最大的保护。
- 签订的协议一定要严格执行，否则违约方的损失会很大。另一方即便是获得了一定的经济赔偿，也会付出额外的精力，时间来处理，更不要说要承受精神的压力和折磨。而我们作为地产经纪付出了更多工作量和时间，效益却没有增加。所以，一旦出现毁约情况，参与其中的任何一方都是受害者，没有人因此获益。