2 四月

房东纪事:失败的远程土地投资

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2007年伴随原油市场的高启,阿尔伯塔省的工作机会骤然增加,省城卡尔加里的人口迅猛增长,从而卡城房地产市场扶摇直上,吸引了众多的房地产投资者。

当时的我在多伦多的生活逐步步入正轨,特别渴望可以获得巨大回报的投资机会。恰逢其时一位朋友把卡尔加里土地投资的机会告诉了我,特意说明周末下午是这个投资的讲解会,一定要参加,可以得到第一手信息。

第一次参加这种投资介绍会议非常新奇。到会大约有三四十人。主办方全部盛装出席,西服革履,台面上堆满了彩色宣传资料。

主讲人说:

“… …卡尔加里的房地产近几年以每年10%的速度增长,超过了多伦多的增长速度。房地产的未来在卡尔加里!“

“… …这次推广的是第二期。第一期的投资者已经开始收到回报。“

“… …第二期的项目是319英亩的土地,已经做好规划。即将要盖住宅,酒店,商场,是卡尔加里未来的商业文化中心… …“

“… …项目的市场价值2亿。我们将售出一亿的份额给投资者,每一份额一元钱。… …“

“… … 我们这个公司是非常正规的大型公司,是加拿大养老基金RRSP的合作公司。每个投资者都是非常有保障的。… …“

随后是第一期投资者现身说法,讲述第一期投资了多少,目前已经收到回报多少,还要继续投资第二期,云云。

推介会上听得热血沸腾,手上的宣传材料也是美轮美奂。但是对于这种土地投资毫无经验可言,心里没底。私下找到介绍我过来的朋友问他怎么想。

“我觉得可以投。我最近去过卡尔加里,也参观过这家公司,看起来很正规的大公司。按照购买第一期的投资回报,大约一年10%,随着建设速度越来越快,回报应该越多。卡尔加里现在确实很热,阿尔伯塔的石油资源非常丰富,有石油就有钱么!估计只要有这么五六年,就回本了。回本以后,当然就是纯赚。保守地说只要有这么五六年可以回本,再拿回多少都是赚的。我要投十万,要不然你先看看再说?“

我非常担心踏空,失去最好的投资机会。我没有去过卡尔加里,更没有投资经验,但是相信这位朋友的眼光,也不愿失去这个好机会。我没那么多资金,最多可以拿出三万。以我当年的收入积攒了三四年,能有这样的家底已经不容易了。跟太太商量之后,为了将来有更好的生活保障,决定加大投资,把当时所有的积蓄拿出来购买了三万八千,拿到投资公司精美的认购证书。

第二年三月收到卡尔加里土地投资公司厚厚的一封信。二三十页的纸上,罗列了许多数据,大致说明雇员费用,保险费用,开发费用,设计费用等等,其中有一页标注每一个投资单位价值九毛多,比起购买时候的每个单位一块钱还略有降低。问了一下朋友,朋友回复说第一年这样还算正常,跟当初购买时候价值相差不多。开销这么大,土地价值应该还是上涨了,只是涨幅不大。反正是长期投资,让它慢慢涨吧。

第三年的三月又收到投资公司厚厚的信,依旧罗列许多数据,依然是各种费用等等。找到最关注的市场价值一页,仍旧每个单位价值九毛多跟前一年一样。找朋友问了问,朋友说没有别的办法,只能等。我问是不是可以把钱拿出来,撤回投资?朋友说是不可能的,因为合同里没有回购条款,投资就是投资,只有得到正的或者负的回报。我无语了。这就是个令人失望的投资,而且一旦投资出去,就没有办法停止了。

还是改变投资方式吧,选择了熟悉的多伦多某个社区的联排镇屋,三个卧室单车库总价34万,首付七万。房产是我所熟知的区域,随时了解房产市场波动,感觉还是房产投资比较容易。

第四年听说卡尔加里石油项目不太景气,估计土地价值会缩水。果不其然三月份厚厚的信里在各种费用之后,报告目前土地价值每一单位价值八毛多。好吧,就扔在那里,什么时候等卡尔加里热起来再关注吧。

就这样每年的三月份都会收到投资公司的信,报告过去一年里的各种费用支出以及当前的市场价值。我经常看也不看地丢在一边。直到2017年12月收到投资公司寄来的薄薄一页纸,提到经过一年的努力把土地以四千一百万售出了,目前只收到一半的资金,另外一半以年息6.5%贷款给买家。收到的两千零五十万,付给经纪费八十六万一千!律师费用三万六!四百零五万偿还第三方借款!一万五付清一部分贷款!还有许多其它等等支出!!扣除所有支出后净资产大约每个投资单位两毛二,我的投资总价值仅剩下$8,360。投资公司经纪,律师以及其他相关部门和个人都挣到了钱,只有投资者是亏损的!我自嘲地笑了,这就是我的第一笔投资。

之后信息多了起来。先是几百个投资者组织起来,要起诉这家投资公司,十多年间浪费资金,有很多不必要的支出要投资公司给与赔偿。随后投资公司的律师来信,证实被起诉并且说明投资公司以往的费用都是必须的,投资失败归结于市场原因,投资公司正在努力地降低损失,建议投资者不要跟风,要相信投资公司的努力。

2019年投资公司给出解决方案,给与每一个投资单位$0.235,条件是放弃起诉这家投资公司。而投资者组织发给每个投资者的信上指出,一定要起诉投资公司,请每一个投资者不要放弃,相信法庭判决后可以多拿回一些钱。

经过再三考虑,虽然对这家投资公司非常气愤,可多伦多实在距离卡尔加里太远,无法参与投资者组织的活动;其二如果继续这样纠缠下去,花费大量的精力,影响自己的正常工作不说,估计能够多收回的资金也是有限,因为投资公司的净资产所剩无几。所以决定放弃起诉权利,拿回所余资金。

终于在2020年一月份收到了投资公司寄来支票,总共$8,953,为我的加拿大的第一笔投资画了个句号。看到这张支票,再翻出2007年精美的投资证书$38,000,历经十二年,当初的三万八变成现在的不到九千,净亏损$29,047。

失之东隅收之桑榆。2010年购买的联排镇屋,已经从34万涨到2020年的70万。虽然其间换过三个房客,简单装修及全屋粉刷两次,但是所有这些工作和支出都是可以自己控制的。首付7万十年里带来36万的增值,五倍有余。到2022年三月保守估计房产价值超过100万。

自从移民加拿大后做了一些投资,幸运的是在多伦多的房地产投资获得了满意的回报,其它的投资,大都静悄悄地随风而逝了;还有的投资,竟然需要再付出一大笔资金,才能断臂离场。这些投资的得失体验,总结出来几个要点(仅是个人观点):

  • 地产投资的物业同常住地距离要近。俗话说丑妻近地家中宝,避免远程投资;
  • 可控性要强。要自己能说了算,间接投资或与他人合伙都要慎重;
  • 参与程度要高。天下没有免费的午餐。如果要省时省力就要做好付出必要成本的心理准备;
  • 流动性要好。俗话说买的好不如卖得好。好的投资可以在需要的时候能够随时售出变现。
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