15 十月

地产经纪纪实:一个信用分数低的租客

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我的朋友小姚有个装修公司。他为人诚恳工作认真,生意越来越好,收入满足日常生活之余便用来投资地产。我们认识已经多年,很快就成立好朋友,时常有合作。2019年疫情前小姚找到我,要我帮助他为一个投资房招租。

“我自己在Facebook和Kijiji网站上招租了一个月,都没什么正经租客来,觉得还是在MLS上挂牌上市效率高些。”

“房子地点您知道,市中心,交通购物都方便。房子状况也都好,刚粉刷过,各个设备也都定期保养,我就是做这个么。房子结构还记得吧,3卧3卫,加地下室,带单车库。现在生意挺好很忙,我就听您的不分租了,太多琐碎的事情占用时间。如果想整租,你看能租多少?”小姚问。

“我记得你的这个投资房是Townhouse,这个地点月租应该在2600左右。如果都准备好了,我去看一看,明天就能上市。”

像往常一样,我带着小姚从上到下仔细地察看了他的房子,按照市场上高标准,比较“讲究”的租客对房子的要求,挑出了一些需要改进的地方。小姚用两天的时间就整理完成。很快清洁,摄影,定价2700上市

短短几天时间接到了两个地产经纪的意向咨询电话。一个因为收入较低,另一个因为信用分数仅仅710分,经过仔细跟小姚分析和建议都给拒绝了。市场反应这样踊跃,小姚和我都非常有信心,房子肯定可以很快出租出去。

两天之后是个星期五。中午的时候收到小姚的微信。“一个人根据我以前在Facebook上放的广告找到我,要租这个房子。我应该怎么办?”

我马上明白了小姚的小心思。但是毕竟认识这么久就帮一下吧。于是回了个电话:“怎么一个情况?”

小姚说:“租客看了以前Facebook的广告自己找到我,提供了所有资料。价格也愿意出到2650。觉得租客各方面都还可以想接受他。”

“找到租客是好事。我帮你挂牌上市也是为了找到好租客么。你那里确定了吗?我可以马上撤牌。这么多年的朋友没问题的。”

“谢谢您了!”小姚意尤未足,继续问:“您帮我分析分析。租客是夫妇两个人,白人,六十岁左右,带一个成年女儿。收入挺好,他们自己有个汽车修理厂,每年收入三十多万。因为是自己的生意,所以个人税报的比较低,大约十万左右。”

严格的说这已经不是我的工作范畴了。“额。。。”我沉吟了一下,决定还是多帮一帮。“听起来不错。你可以要求他提供信用分数报告,雇主信和租房申请表。根据所有的情况综合分析租客的状态。”

“他们是自己的生意,雇主信也是自己开给自己没有什么意义,所以我就没有要求。不过他们提共了工厂的地点和税表,收入确实是三十多万。只不过信用分数低了一些只有680分。他们解释说,因为生意原因,经常使用信用卡和小型借贷,再加上客户比较杂,有些客户回款不及时,所以信用分数受到影响。他们保证生意上的事肯定不会影响房租的,因为相对于他们的收入,两千多租金根本不是问题。”

加拿大的信用分数有两个系统,Equifax和TransUnion,都以900分为满分。每个人按照自身的财政状况和掌控能力,都应该获得信用局评估的分数,代表个人借贷的偿还能力。大致上认为700分以上的人士为能够接受;800以上是非常可信赖的级别;700以下的分数会被认为很低。两个信用系统会有一些差别,借贷机构非常依赖这些分数以作决定,还有很多其它方面,包括地产租赁,也常常用分数作为重要参考指标。如果需要了解自己当前的分数,可以向自己的银行查询。

我强调:“信用分数是了解未知租客的最重要的方式。680分太低了,属于不及格的水平。这个租客一定要慎重。如果是我,肯定不会租给他们。”

“明白了。”小姚挂断电话。

第二天的中午,小姚告诉我他还是决定租给这一家。他给我解释,最重要的原因是急需租金收入以平衡每月的支出。另外经过我的警示,小姚致电给当前房主,调查租客情况。当前屋主非常肯定地保证,租客交租很准时,没有拖延的情况,这让小姚一下子放了心。小姚还按照我的提议,实地看了看租客的公司,觉得客户车辆来来往往,看起来生意不错。最后小姚下决心选择这位租客。特别是租客主动提出,让租客的兄长做担保。租客兄长是银行中层,收入和信用分数都非常高。小姚感觉更踏实了,最终决定让我撤牌同时与这位租客签约。

过了半年左右,我自己的出租房有些小问题就叫上小姚过来处理。顺便聊起了他的新租客。小姚直摇头:“租客倒是挺有礼貌,其它都好就是交租不及时,总是要提醒好多次才给,一般都会晚交一个多星期。我也有自己的生意,这个样子浪费了我很多时间和精力。当初就觉得他们也是生意人,生意还挺大不会有大问题,谁知道这么烦人。”

我给小姚出主意每月一号,如果没有收到租金,就给租客发一个N4催租表限期交租。表格可以在房租局的网站上下载。如果总是迟交租金,租约结束的时候,以不按时交租发一个N8终止租约。

小姚觉得是个好办法,当即表示要试一试。接下来是小姚生意的旺季,实在没时间仔细阅读房租局的官方文件,这件事就不了了之了。不成想租客更加变本加厉了。因为小姚生意繁忙,经常忘记提醒租客。租客也就若无其事地不断延迟交租的时间,最晚的一次甚至一个多月之后才补上。并且念念有词:“你没有按时提醒我。” “下周我的钱才到账。”“我以为已经交过了。”“没有办法一次交这么多,先补上个月的,这个月再过一周。”。。。。。。

小姚不胜其烦,甚至给租客的担保人打电话,当然是不出所料地拒接。我给小姚出主意,索性到期后就终止租约。小姚于是开始浏览官方网站,准备按照规定的时间给租客发通知,结束租约。

没想到,席卷全球的疫情气势汹汹地到来,各行各业都陷入停滞。租客立即联系小姚,按照省政府的建议,要求减免房租。不光房租迟交,居然还要减免房租,小姚一下子就慌了,急忙找我问计。

我给小姚出主意,房租可以降低一些,但是要求租客一定要主动按时交房租,否则就要立即搬出。第二个办法是既然租约到期了,就请租客立刻搬家,用N8表正式通知租客。

小姚考虑了一下,决定采用第一个方法。经过与租客的拉锯谈判,最后谈妥临时性减少房租500元,以六个月为期,租客需要主动按时缴纳租金。

小姚在租金上大幅让步令租客非常满意,并且保证按时交付租金。小姚虽然心疼每个月少收500租金,但是解决了租金不及时的问题,勉强找到了心理平衡。

事与愿违,虽然租客在第一个月的一号及时支付了2100元,紧接着又开始习惯性地忘却按时交纳租金。小姚彻底崩溃了,不再犹豫,直接给租客发了个终止租约通知,限期两个月要租客搬出房子。

租客立即联系小姚,再一次保证以后按时交租。小姚已经对租客完全失去信任,坚持租客一定要搬走。租客先跟小姚商量,要求宽限一些时间,不要限定两个月,因为正在疫情期间啦,因为生意不好啦,因为难以找到合适的房子啦,各种理由。这一次小姚已经对租客没有任何信任,坚定地否决了租客的要求。租客又开始针对房子找一些奇怪的毛病,要求小姚修缮,例如干衣机工作时间太长,需要更换一台新的;灶台有一个炉眼火力微弱,需要更换一个新灶;卫生间的下水道不够通畅,有时候会堵住,需要更换管道等等。小姚已经气得无语了!本来就是做这个生意的,每次租客报修之后,小姚都去查看,结论是毫无问题。不过他听从了我的建议,每次都去查看并记录下来,并且向租客表明哪些是租客应该自己负责的问题,哪些是租客申报的虚假问题,不给对方留下任何找借口的机会。

令小姚宽慰的是租客终于开始另找出租房了。因为租客问小姚,当房主调查的时候是否可以做Reference(推荐人)。小姚毫不犹豫立刻答应下来。

过了五六天,小姚接到陌生电话。电话里自我介绍是屋主,小姚的租客申请租用他的房子,所以正在做租客背景调查。小姚调整了一下思维和情绪,让对方屋主提问。

“租客在你这里住了多久?”

“大约14个月。”小姚想了一下。

“你认为你的租客怎么样?”

“租客很好。善于沟通,房子保持得不错,与邻里关系很融洽。”小姚捡租客优点向对方推荐。

“你知道为什么租客要搬走么?”

小姚沉吟了一下:“不太了解。大约是他的生意有所变动吧。”

“租客是否按时交租?”

小姚对这个问题非常纠结。如实回答,恐怕其他屋主很难接受,租客就没有办法尽快搬走;如果说假话,对小姚来说是一个巨大的挑战。已经在加拿大生活了十多年,非常厌恶和不习惯说瞎话。只能把事实加工一下:“是的。偶尔租客忘记交租日期了,提醒租客一下,租客会很快交租的。”

“我的问题问完了,非常感谢你的回复。”

小姚觉得自己的回答很得体,即为租客说了不少好话,也极力地掩饰了租客的问题。没想到,第二天,接到租客的问责电话:“昨天有租房业主打电话给你做调查了?”

“是的。”

“我事先有问过你,可不可以做我的Reference。但是新的屋主拒绝了我的申请,因为调查没有通过。不知道对方问了什么问题。”

“我当然都说好的。比如长时间住在这里,与邻里关系都很好,本人也是非常善良的性格等等。只是最后问交租是否按时,我尽量往好处讲,说基本按时只是有几次忘记交租时间,经过提醒,马上就交了。”小姚很自信地告诉租客。

“调查当中,应该都讲积极正面的回答。我在此之前还问过你要不要列入调查名单。你这样讲屋主肯定会拒绝我的申请。”

小姚也不耐烦了,“我已经尽量为你们说好话了!我肯定不能欺骗别人。”双方各自撂下电话。

小姚现在明白了调查租客的时候,屋主对租客的评价应该是有无数的内涵了。

不出意料,小姚再也没有接到过租客调查电话。随之而来的,无论再怎么提醒和通知,租客不是拒绝接听电话,就是匆忙离开而且不再交租。

在限令搬家的最后一天租客发来短信,说房子已经搬空,钥匙留在邮箱里。小姚立刻进屋查看。基本状况好可以,就是留了一些垃圾,地面和家用电器也需要打扫和清洁。好在都是小事,请清洁公司清理一下,花费也就四五百的样子不算很多。最后算下来,租客欠了两个月的租金大约4200,小姚也不打算追究了,因为要花的时间和精力太多实在不值得。清理了整个房子之后,我帮小姚挂牌上市,顺利地找到一家租客。