19 三月

地产经纪实录:打官司

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【背景知识:地产行业各级管理机构

加拿大有组织的房地产行业历史几乎与国家本身长。 第一个房地产委员会于 1888 年温哥华社区成立。从20 世纪初期开始多个城市逐渐设立了房地产委员会。1943 年多个房地产委员会起草了加拿大房地产委员会协会 (CAREB) 的第一部章程。 1955 年CAREB 积极推广 Photo Co-op System,这导致了加拿大房地产委员会的扩张。 大多数董事会都可以追溯到 1955 年或更晚。CAREB最终演变成加拿大房地产协会(CREA)。 1986 年办事处从多伦多搬到渥太华,以促进 CREA 日益重要的政府游说活动。多年来,CREA 一直与政府合作,改进有利于业主的立法和法规。 CREA 已成功倡导抵押贷款融资规则、反垃圾邮件立法、个体经营者就业保险和购房者计划。

1922 年少数志愿者成立了安大略省房地产委员会协会 (OAREB),其在全省范围内组织房地产活动并为该行业带来更高的标准。经过 8 年的游说这个只有不到 200 名成员的小协会在 1930 年省政府通过《房地产和商业经纪人法》,要求销售人员和经纪人获得执照。 它标志着为新兴职业带来标准、尊重和公众信任的持续努力的开始。1972 年该协会更名为安大略省房地产协会 (OREA),目前在全省拥有近 92,000 名会员。 专注于专业精神和标准的,在提高行业标准、保护消费者、争取房地产经纪人®的权利和强化新型技术等方面面临许多挑战并取得了巨大的成功。

所谓安省地产局RECO(英文全称 THE REAL ESTATE COUNCILE ONTARIL)。RECO 是一家非营利性公司,受省政府授权管理和执行 2002 年《房地产和商业经纪人法》(REBBA 2002)和相关法规。执行房地产销售人员、经纪人和经纪人必须遵守的规则,通过公平、安全和知情的市场保护公共利益。RECO 是《安全和消费者法规管理法》下的授权管理机构 (DAA),是政府和房地产行业共同希望提高专业性、加强消费者保护并提供有效、高效和响应迅速的监管框架的结果。

多伦多地区地产局(The TORONTO REGIONAL REAL ESTATE BOARD  TRREB是一家非营利性公司, 1920 年创立。目前是加拿大最大的地区房地产局,为大多伦多地区及其周边地区的 66,000 多名持牌房地产经纪人和销售人员提供服务,是大多地区地产市场各项法规的执行管理结构。】

我所在的地产公司有几百个地产经纪。作为Broker Of Record,每年处理许多纠纷,有地产公司之间的,经纪之间的以及经纪和客户之间的,通常情况下发生纠纷首先由安省地产委员会(RECO)下属机构多伦多地产局(TREB)调解处理,调解失败会通过法庭立案判决。多年下来经历了输输赢赢,体会到地产行业发展至今,无论是管理机构还是从业人员都是在法规的框架下进行运作。就地产行业而言,其法规浩瀚而详尽,几乎涉及地产交易的所有细节和职业操守,方方面面均有严格明确的规定。从业人员和机构的严格遵守才是最高效最安全也最公平,是对各个方面的保护,包括客户和经纪自己。

去年一月公司转给我一封来自TREB的举报公函,关于我公司的地产经纪托尼破坏规则,抢夺R地产公司经纪W的签约客户L购买房产调解听证一事。公函要求我公司提供所有相关交易的文件及地产经纪的工作过程说明。这是一家西人公司其规模与我公司相仿,有三百多经纪。公司老总保罗从业近四十年。我代表公司跟保罗打过几次交道,了解他对地产法规非常熟悉。我方经纪托尼也是一位老经纪,每年的业绩排名一直维持在前10%。

我首先同托尼联系了解案子的基本情况。据托尼介绍,客户L是他的一位地产经纪朋友K推荐过来的,K对L购房区域不够熟悉,所以转给托尼。托尼第一时间询问L是否与其他地产经纪签过代理合约,L说曾经委托R公司经纪W卖出过房子,但是买房过程不太顺利,虽然W带他们看过一些待售房源,也曾经出过一个offer,但是对他不太满意。L并不记得曾经与W 签订了购房代理协议。托尼答应返还佣金,所以更愿意和托尼合作。最终托尼帮客人买到房子,并且按照约定返还了一部分佣金,一切都很顺利。没想到几个月之后竟然收到R公司经纪W的投诉举报。

我对托尼解释,按照规定一定要确认客户没有与其他经纪签约才能开展工作,否则就很容易与其他经纪产生纠纷,退还所有收入另加罚款。

托尼说:“我付出了极大的努力才做成这一单,而且所有手续文件都是完备的,没有任何遗漏缺失。更何况客户坚决要求我来完成这一单,所以我认没有做错任何事情,不应该有任何损失。我会写好自诉状同时把所有文件材料都提供给TREB。”

两个星期后TREB发给我对方经纪的自诉以及相关材料,要求一个月之后在TREB会议室进行听证会,要求我代表公司带领托尼一起参加。

接到对方文件托尼和公司的法律顾问一起研究。法律顾问首先仔细阅读了对方提供的所有文件细节,终于在客户委托书上找到两处明显错误。虽然客户L在委托书上签过字,但是在最终确认的位置上并没有签字;另外一个错误是对方地产经纪在最终签字的时候并没有填上当时的日期。这当然是对方地产经纪的重大疏漏,托尼也觉得很振奋。

转眼到了听证会的日子。与托尼约好要提前见面,提醒一下他在听证会上需要注意的地方。“听证会主持人会分别给我们和对方提出申诉和质疑的机会。这是听证会最主要的环节,我们要简明扼要地说出要点就可以,不要说话过多,不必要的不要讲,特别是你返佣的事情与本案没有关系不要涉及。”我根据过去的经验嘱咐托尼。

“我从来没有出席过听证会没什么经验。您觉得怎样做最好?“

“如果这样就由我来讲。我们主要围绕两点说明:第一,强调客户L坚决要求委托你并且你经过大量的工作才完成交易;第二,客户L根本不知道曾经签过委托书,对方并没有向客户作过讲解,并且委托书上有明显的错误,证明客户L并不了解所签署的文件。作为专业的地产经纪,这种做法是不能被接受的。”我接着说。“如果你觉得我讲的有遗漏可以补充。听证会上讲话一定要简单,明确,千万不要多说。”知道托尼非常健谈,我特意提醒他。

听证会开始,主持人首先介绍了自己和记录员,又让控辩双方自我介绍。果不其然代表R地产出席的仍然是保罗。双方介绍完毕,保罗首先作为控方描述了与客户L的关系,签约以及所做工作过程和诉讼要求。“我们认为对方公司没有遵守规则,在我们与客户的委托协议有效期之内,为客户购买房产,对我们公司和地产经纪是不公平的。我们有权要求拿回我们应当得到的全部佣金。”

我做为辩方申诉我们的理由。首先在刚刚接触客户L的第一时间,托尼就向其确认没有与其他地产经纪签订合约。客户坚决否认,说明客户L对所签订的合约并不知情,至少对方地产经纪W没有向客户解释清楚,告知客户签约内容。而对客户所签署的文件进行解释让客户明确了解所签署合约法律含义在地产经纪行业规则REBBA 2002中有明确规定。客户L虽然请对方经W出过一次Offer,没有成功,但是发现对方经纪非常不够专业,无法保护其最大利益,所以坚决要求由我公司的托尼作为代理经纪购买房产。我公司地产经纪托尼经过大量的工作,有据可查至少看过二十余套房产,最终成功购得其满意的房产,并且对购买过程中所提供的服务和结果非常满意。“我们认为我们完全遵守了地产局的规范要求,没有任何违背的地方。我们得到的佣金是非常公平合理的。”

轮到控方质疑,保罗说:“我们与客户签订委托协议在前,你们带领客户购房在后。确认客户没有与其它地产公司签约是地产经纪的责任。如果不知情,说明你们没有做好应该的工作。我公司经纪已经为这个客户做了大量工作,也带客户看了许多房子,而且也有帮客户出Offer。”

我刚要说话,托尼抢先反驳道:“我问过客户L,他说没有与你们签过合约!我带客户看了二十多套房子,从多伦多到万锦,列治文山,新市,奥罗拉,都距离很远。出Offer就有三次。”此时托尼有些激动,语气中带有强烈的情绪反复强调。

保罗有些意外,看了看旁边的当事人地产经纪,又看了看主持人,笑了一下,目光回到前方,没有说话。

主持人顿了一下,让我们对控方提出质疑。

我怕托尼又忍不住说话,马上问道:“我们怀疑你们没有让客户充分了解委托协议就匆忙让客户签字了。一方面客户根本不认为曾经与你们签过委托协议,另一方面委托协议的一些错误明显有些匆忙。说明你方地产经纪不够专业。”我指出了漏签字和日期的错误继续说:“客户很坚决地要求我公司托尼为他购买房产,同时表示你方地产经纪不能保护客户的利益。这是客户自己的选择。”

保罗回答:“我们确实签署了委托协议。”

托尼紧接着我的话:“客户英文有限,不知道曾经签署过委托协议,更不知道协议的内容。”

主持人等了一下,看没有继续发言的了,继续说道:“我们现在是听证和调解。你们是否可以在上庭前达成一致完成调解。”

作为控方,保罗说:“我们所做的工作完全遵守了地产规范,没有任何违规的地方。但是为了尊重听证会,尊重调解员,我们愿意放弃一千元给对方,其它的佣金全部转交给我们公司。”

托尼一听就急了:“那不可能!我已经做了那么多工作,用了大量的时间,只拿到一千?我无法接受!我已经把部分佣金分给客户介绍人K,也把一部分佣金返还给客户L了。我不能做了这一单还要亏一万多吧。”

听到这里我心里一沉,瞄了一眼保罗。保罗面无表情看着眼前的文件。再看看主持人也是似乎没有听到一样毫无反应。但是我知道他们全部听到,而一旦涉及到返佣,我方基本上已经彻底输了。

我向主持人请求暂时休息十分钟,让我们私下讨论一下。主持人和保罗都同意了。

我和托尼走进单独的休息室。

托尼仍然很激动,大声说:“这也太欺负人了。才给一千,肯定不行!”

我劝托尼:“对方确实有委托协议。按照规定你应该跟对方确认再签约。而你在事先没有确认的情况下就帮客户买房,官司很难赢。再有不是提醒过你不要多说么,为什么提返佣呢?”

“返佣很常见呀,很多经纪都返佣。”托尼坚持。他并没有意识到在加拿大并没有法不责众一说,违规就是违规,并不因为普遍存在就成为常规。

“返佣就是不公平竞争。如果打官司一旦有返佣就输了一半。除非你也有对方返佣的证据。估计对方不会再谈了。”我给托尼解释。

“只拿到一千加元的佣金实在是太亏了,四分之一也行啊,损失能少一点。”托尼挣扎着。

这时候主持人敲门进来:“你们决定了吗?我不是劝你们,只是尽调解员的义务。估计你们赢的可能性很低。如果不服听证会结果上庭只有输或者赢,没有中间状态。输了的话不止要拿出所有佣金,还要交上庭费用一千多。”

“谢谢你的建议。我们想至少拿到一半佣金……”主持人打断我的话:“你们在会上与对方商量吧。我们可以继续开会吗?”

于是,所有人回到会议室。

我继续帮托尼要求:“考虑到你们也花费了一些时间为客户工作,我们也想让这次调解有效果,我们可以同意放弃一半的佣金。”

保罗非常的坚决;“我们刚才既然已经提出一千加元就不再改变了。如果你们不同意,我们可以让法庭裁决。”

我看了看托尼,让他决定。“那么我们就上庭吧。”托尼咬牙决定。

听证调解以失败告终。上庭日也被安排在两个月之后。果不其然法庭维持听证会的结果,我方需要上交所有佣金外,还需要付一千二百的法庭费用,并且由于托尼对地产规则的错误理解,要求托尼在两个月内重新修一门地产经纪课程《安省地产法规》,否则取消地产牌照。最后托尼无奈向客户L和介绍人K收回所付佣金,赔付了另外的一千二百加元的上庭费,还要付费上课完成强制课程。

以我对托尼的了解,他是一位经验丰富,工作努力的好经纪,相信他为了L购买到满意的房产作了大量的工作,也确实得到了客户的满意和认可。换了的却是不仅失去了一笔大额佣金,还要付更多的法庭费用和上课费用,损失不可谓不大。但是从另一方面讲未尝不是好事。它提醒我们固然要有业绩,要有收益,但前提是守规则尊法律,这样才能确保地产市场的公平公正,才能最大化的保证各方利益。希望托尼的学费没有白交。

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