29 十月

地产经纪实录:房主被租客投诉

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小湘是我多年的客户,湖南辣妹子。初到多伦多时听了我的劝告,存款加贷款30万购买了一栋独立房自住。几年后收入增长,自住房价格也涨了不少,用自住房做加按再贷款购入一套40万的联排镇屋做投资房。这几波操作下来小湘的财富迅速增涨。

2020年的秋天,小湘打来电话要我帮她出租那套联排投资房。

即便是疫情期间我也随时可以进入工作状态。老朋友了,彼此非常了解,谈话直接切入主题。“可以的。租客什么时候搬走?房子什么时候可以准备好上市?”

“租客已经搬走半年多了,房子是空的,你过来看看还有没有需要整理的。”

我满头问号:“这么空了这么长时间?前面的租客有什么问题吗?”

小湘就给我讲了这个租客的事情。

这个租客是四五年前我帮她找的,一直住在这里没有变。客观地说,租客还是不错的,按时交租金,维护房子也中规中矩。期间小湘陆续更换了洗衣机,炉灶和冰箱,租客对小湘这个房东也很满意,双方相处还算愉快。唯一让小湘纠结的是房租太低了。当时租金的市场价是$1900。租客一直不变的话,每年只能按照政府规定涨幅很小,几年下来小湘的租金远远落后于市场价,尤其是有一天得知邻居同样大小的房子居然租了$2700,一年就相差将近一万,感觉不平衡了。曾经电话里问过我能否可以增加房租或者换一个租客。

每年安省政府都根据通货膨胀水平发布租金上涨比例。房租上涨在政府规定幅度之内是不需要经过租客同意的,但是要提前90天通知租客。政府规定的租金上涨限定很低,远远赶不上市场变化。以近几年为例,2019年租金上涨最大幅度1.8%;2020年为2.2%;2021年为0,因为疫情期间政府不允许房主涨租;2022年为1.2%;2023年为2.5%。按这样的比例涨租金,与多伦多现实房租市场租金差距非常大,如果不换租客的话,租金肯定远远赶不上市场价格,并且差距会越来越大。相关数据可以到安省房租局官网查找。

我当时回答她,安省法律不允许因为房租低就驱赶租客。如果屋主要自用这套房产,可以请租客离开;如果仅仅是租金太低,可以跟租客商量,对方同意的话可以高于政府对租金上浮的限制。

小湘很犹豫,一方面觉得租客还不错,彼此相处还算融洽,另一方面特别希望租客可以接受涨租。但是周围朋友纷纷给她出主意。“租金太低了,肯定要换租客才行。”“跟租客再怎么谈也拿不到现在的市场价。”“别跟租客谈涨房租,租客肯定不会同意的。”“租客知道是房租低的原因要他搬家,将来赶都赶不走。”等等。

正巧姐姐的孩子要来多伦多上学,她就以此为由给租客发出终止租约的通知。租客当然知道目前的租金远远低于市场价值,非常不希望搬走。但小湘自用的理由租客也无可奈何。租客非常辛苦地在附近找房子,可是只能勉强找到一套两卧两卫的公寓。从大换小让租客很难受,于是再向小湘争取留下来。小湘非常坚决地请租客按时搬家,于是双方不欢而散。租客虽然离开了但是欠了一个月的租金,留下许多垃圾没有清理,墙面和踢脚板也有破损。小湘打电话给租客请他处理,前两通电话还接通了,答应马上处理。再往后索性电话和短信都拉黑了,无法再联系上。

小湘估计收不到租客的补偿了,干脆请人彻底收拾了房子,打算继续出租。又听朋友讲至少要等一年以后才能够出租,否则前租客会因为房东没有自住而起诉房东。小湘有些紧张。不过事已至此只能多等一些时间。

紧接着蔓延全球的疫情到来,人们纷纷离开大城市,搬迁至郊区,农村,小城镇。多伦多的房产需求一下子极度萎缩,房租市场大幅下跌,许多房子待租,房租也大幅下降。

小湘这时候有些心里发慌。原本的操作是为了得到更高的租金,没想到租金反而降了。资金方面小湘倒是没有问题,自住房子的地下室依然分租有租金收入,政府也给补贴,贷款利息也降了,还贷少了一些,再加上房产买得早,房价早就涨上去了,按2020年的市场价值估计,这套联排房产至少值75万,小湘心里很踏实。

这样房子空了大半年,前面的租客没有消息,小湘觉得应该没事了,决定把房子租出去,毕竟可以得到不少现金流。于是开始找租客。

基于一贯地小心谨慎,我特别跟小湘确认两个事情。其一,姐姐的孩子确实计划来多伦多读书,但是因为疫情原因无法成行,只能选择在国内上网课。其二,前面房客确实承认欠租以及房子需要打扫,而且同意补偿,所有这些都在电话短信中有沟通记录。

根据我的经验整个过程有很多隐患。我提醒小湘把所有相关短信截屏保存下来。既然目前改变自用的计划准备重新出租,最好先通知以前的租客,他可以优先回来租住。“他都把我拉黑了,想找他也找不到。”小湘很不在意地说。

“按他以前的电话发短信通知他。如果没有回复,把短信截屏留档。”

所有准备工作完成之后,房子终于挂牌上市。因为房子的状况以及地点都很好,上市不到两周就以$2600成功租出去了。小湘很开心,每个月增加了$2600的收入,用不了多久就可以考虑第二个投资房了。

不料几个月后的一天我突然地接到小湘的电话,她被前房客投诉了。

房租局给她打电话,通知她目前收到一份来自前的房客投诉,称小湘欺骗性地让租客 搬走,以获得更高的租金。租客要求小湘赔偿一年的租金差价,以每个月700元计算,共$8400。房租局的官员告诉小湘,调解会议安排在一个月之后。因为疫情原因,会议将以三方通话的形式进行。同时官员告知如果调解不成功,会进入审判阶段。

这是以前从未遇到的情况,小湘惊慌起来不知所措的找到了我。我请她冷静下来,帮她分析整个事件。

首先小湘应该确认,她没有做错事情。

  1. 房子收回来是为了姐姐的孩子上学居住,有学校录取通知书为证。
  2. 给租客足够长的时间请他搬离。有N12表格为证。
  3. 突发疫情导致学生无法在校学习,所以只能在中国上网课。
  4. 等候了半年的时间,疫情仍然继续并且没有短时间结束的迹象,所以决定重新出租。
  5. 曾经联系前房客,告知准备重新出租并欢迎他回来租住,但是没有得到回复,有短信记录为证。
  6. 我们已经做了我们所有能够想到的,不认为有错误。
  7. 前租客目前仍然有一个月的欠租未付,并且离开的时候房子有损坏。前租客知道而且同意补偿,但至今没有做到。有短信记录为证。

我建议小湘把这些理由都罗列出来,配合相关证据都准备好。最好请律师帮助,因为律师才是专业人士。经过我的分析小湘觉得心里有数了,答应马上做准备,同时联系房租局和律师。

过了几天小湘告诉我,她已经做好答辩准备。问了一些朋友,觉得不用请律师,自己出马就可以了。反正所有证据都在,对方无非就是想蒙些钱。

最后双方调解成功,签署了调解协议。事后小湘告诉我更多的细节。这位租客从小湘这里搬到一间两室公寓,使用面积减少了一半,而且房子状况比较差,满心不高兴。加上疫情原因,租客的收入降低很多。偶然到小区来找朋友,发现房子仍然是空的,就动了心思,拍了照片做证据。还没来得及投诉,发现有新租客入住就更加觉得有理了。千方百计打听之下得知新的租金已经达到$2600。就投诉了。

调解会也很顺利。小湘把所有理由有条不紊地讲出来并一一出示证据。最后调解结果是小湘放弃追究租客的欠租和房屋修缮清理费用,而租客放弃索赔租金差额。一切都和投诉之前一样。小湘觉得开心之余还有些小小失落。终究租客的欠租没有收回来。不过,租客的资金状况比较艰难,如果坚持追讨需要花几个月的时间和精力,得不偿失,作罢了事。

总结整个过程,小湘体会到做房东也是技术活。一定要按照法律规定操作,并且保留好证据,方可保护自己的权益。

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