27 二月

地产经纪实录:小A的房产投资(二)

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2019年末,疫情来了。

时间到了2020年,小A找到我问:“你看我的投资房现在价值多少了?”

“你赶上了,公寓涨幅比较快,虽然不到四年,估计房价接近五十万了。租客还好吗?有什么计划安排么?”

“上次买的楼花,开发商来信了,预计再有两年就交房了。我在想,要转让楼花呢,还是卖掉投资房。你给建议建议。”

“现在房价涨的很快。你的投资房涨了十多万了,估计楼花也得涨十万。卖哪一个都挺可惜。最好尽量都留着。”我掰着手指头帮小娅算账。

“没这么多钱付楼花尾款呀。父母新移民贷款政策也没法用了,我报税收入比较低,肯定没法贷款。”看样子小A也是考虑很久。

“这两个房子涨势都非常好,这才几年,已经可以收获二十多万了。所以都留下来最好。反正楼花还要两年左右交尾款,你就多报点税吧。你多付一万多税款,就可以拿到足够贷款去付尾款。还有两年的时间楼花交接,这两个房子至少还要涨十多万。”

“如果贷款办不下来,还有一个办法。你的自住房应该还得差不多了吧,也可以从自住房的Line of Credit 里拿钱,转成贷款利息非常低。”我又给她出主意。

“还能涨这么快么?那当然好!尽量这两套都保留!本来想留一套增值快的。”小A似乎振奋了一些。

“保留两套最好,效益最大。如果借钱的成本小于投资的增益,就一定借钱投资。”这是我投资地产的经验之谈。

又过了两个月小A来找我。“贷款实在办不下来。银行确认了我的自住房没有Line Of Credit。当时银行说,如果开一个Line Of Credit,在关掉账户的时候要付五百块手续费我就没有办。早知道就顺便开一个就好了。我没有别的办法了,只能卖一个。你觉得卖哪个好?”

“新房会涨得快些。但是开始的时候找租客花费的时间长一点,租金稍微低一些。一两年之后,就没问题了。我觉得如果只能保留一个就留新房吧。租客还在吗?什么时候会搬走?”我按照我的经验,给小A建议道。

“租客还在。合同签到今年下半年,还有大半年的时间。租客跟我说,他们到期要搬走。可不可以尽快卖掉房子?楼花也快要交接了。”

“奥,那不着急。尽量不要带租客卖房。一般来说带租客卖房要比正常市场价要差几万块。反正还有将近两年的时间,尽量多留在手里吧,过两年没准又涨五六万。”

“那感情好。借您吉言吧。”小A欢欢喜喜的走了。

到了年底,小A的租客搬走了。于是我到小A的家里与她和她父母商量卖房。

我把市场情况介绍给她们:“现在是冬季,市场比较淡。估计你的房子能卖到53到55万之间,一个月左右可以卖掉。”

“还有一个办法。我们可以同时试着找租客,只租一年,一年之后再卖房。根据以往经验,楼花交接经常会延迟半年到一年。而目前的投资房晚卖一年,就可以增值三五万。”我尽量把各种方案都介绍给他们。

小A迟疑道:“如果到时候租客不搬家怎么办?”

“所以这就是隐藏的问题。根据法律,房主不可以用卖房的理由强制租客搬家。不过,如果是我自己,我会考虑即使带租客卖房,可能少卖两三万;可是房子在这一年时间,应该可以增值五万左右,超过带租客的不利因素;更何况,如果租客正常搬走,就更好了。所以,你们可以多一个选择,看如何考虑。”

小A考虑一阵,说:“还是现在卖房吧,一个是将来不知道租客是不是配合搬走,可能会比较麻烦;另一个,楼花要交接了,自己没有准备好资金,心里不踏实。”

小A的爸爸小声商量:“我觉得先出租一年也不错,至少还能多收入两三万,不少了!加拿大挣钱太难,能多赚这么多,可以。”

小A争辩:“如果租客搬走,还要收拾房子,也会花不少钱;如果租客不搬家,或者长时间卖不掉房子,就更麻烦。楼花交接的时间已经不长了。”

小A爸爸仍然坚持:“刚才不是说楼花交接应该还有一年多,接近两年吗。还有,麻烦就麻烦一点,总抵得上你几个月的教课收入吧。”

小A妥协了,跟我说:“好吧,我们卖房的同时,也找租客。尽可能卖掉,趁现在没有租客。如果有特别好的租客,愿意租一年,那就最好了。”

“你们决定了,我会一定多留心。”

于是,我就紧锣密鼓地开始安排房子上市。恰好赶上十二月下旬,又是圣诞节,又是新年,再加上下大雪,小A的房子过了二十几天,仍然没有太多人看房,市场非常暗淡。

小A问:“我们要不要降价?从53万降一万,到五十二万?”

“现在正好是最淡季,市场上没有什么买家。我们再稍微多等一等。这个楼里其它的房子也都没有卖掉呢。所以,不是价格原因。”

过了两天,国内的大学同学联系我,说孩子要到多伦多上学,问我能不能找到个出租公寓让孩子住。

这真是无巧不成书,赶紧把这个好消息告诉小娅。

“那真是太好了!学生不会住很长时间,又是你同学的孩子,知根知底。我这里没问题!”小A很开心。

约好同学的孩子,小A见过后非常满意,也讲了自己卖房的计划。同学这里也没有问题,因为原本计划住一年,然后去别的城市继续深造。皆大欢喜。

就这样,小A的卖房计划又顺利地延迟一年。终于,到了十一月,小娅告诉我,租客于月底彻底搬走,可以着手准备买房了。“现在这个房子能卖多少?”小A迫不及待地问。

这一年,公寓的涨幅非常大。由于最近两年公寓被其它房型压制到极点,所以最近公寓的价格象突破了束缚的火箭,急速蹿升。

“你想卖多少?”我故意卖了个关子。

“最理想能够卖到59万,我就可以踏踏实实地付楼花的所有尾款和手续费。估计有些难吧?我知道最近房价涨了不少,能卖到五十七,八万我就很满意了。”小A略有期待地看我。

“应该没什么问题。保守估计,至少能够卖到59万。我们来看一看最后的价格是什么。我们挂牌59万,一个星期之后,统一收Offer。“我给小A吃了个定心丸。

一周之后的结果大大超过小A的预想,总共来了7个买家。我们同意了最高价格65万,小A如愿以偿地收到房款,做好了楼花交接的准备。小A美滋滋地跟我计算:“还真是早听你的建议就好了。六年前,36万买的房子,只付了首付七万二,到现在,能拿回来40多万,翻了六倍还拐弯!楼花也在涨,我当时买的42万,现在开发商卖的第四期楼花,已经卖到80万!”

“完全同意。这几年,无论你怎么努力工作,也赚不几十万,所以,抓紧时间投资才能让你的财富增加。”

小A接着总结:“幸亏听你的,去年房子没有卖成,现在多卖了十多万!“

“只要告诉我你的计划和打算,我当然会提供给你各种建议,可以最大的收获利益。“看到小A高兴的样子,知道她对自己人生中第一个房产投资还是非常满意的。