19 二月

地产经纪实录:小A的房产投资(一)

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职业的关系知道很多房产投资的故事。每个家庭状况,生活理念,职业背景甚至性格习惯千差万别,因而房产投资之路也是各不相同。

小A是我来到多伦多之后认识的老乡,当时分租同一座独立屋的不同房间,很快成为好朋友。他毕业于北京一所艺术高校,移民后适应了语言并且取得了教师的执照教授绘画。小A具备艺术家气质,做事非常专注注重细节,讲究生活品质情感细腻。

2000年,我落地多伦多不久就和朋友一起开始投资房产并且尝到了甜头。那时候新移民们都是先后从大陆各个城市过来,处于逐步适应阶段,努力熟悉语言文化,上学拿学位考证书,找专业工作,生活精打细算,大家时常聚在一起交流各种信息,经历,互通有无。渐渐的随着工作生活的逐步安定,投资理财也成为主要生活内容,买房的话题越来越多起来。小A生源稳定收入不错,买了一栋3个卧室的独立屋自住兼工作室,室内装饰了各种绘画、工艺品温馨而浪漫,后花园被他收拾得草青树茂花团锦簇。周围朋友开始投资第二栋第三栋房,但小A沉浸于自己潇洒悠闲地小日子,一直不为所动。

 

十年过去小A看到投资房产的朋友越来越多终于有些心动。那个时候我已经做了5,6年的专职地产经纪。有一天见面,自然而然说起房产投资。我劝他道:“你抓紧时间买个投资房吧。你的自住房当年二十万买的,现在已经涨到四十多万了!如果只靠你上课的课时费挣下20万多难呀。”

“是哈。我也想买个投资房,正好请教请教。”破天荒第一次小A有想法投资。“听说投资房要交很多税?”

税务问题让很多朋友对投资房产怯而止步。“一听你就是投资小白。”我打趣道。

我赶紧普及税务知识:“投资房产大致上有两部分牵扯到税务。一个是卖掉投资房的时候增值部分即资本利得的一半需要作为当年的个人收入报税。另一部分是每年的租金收入的盈余部分需要报税。”

“那要报多少?”

“先说第一部分。如果你的投资房增值了,假设当年20万买的房产40万售出,增值20万,减去你买卖房子的各种费用就按4万算吧净盈利16万。其中的一半8万要作为你的当年收入作为个人所得税的应纳税额。”

“啊?得交这么多税?”小A吓了一大跳。

“你算一算没多少。假如你当年应纳税收入4万,加上资本利得净收入8万,这一年的总应纳税额12万,按照当年的税率交税就行了。你挣得多,交税交的多,很正常啊。“

“我算数不好,算不出来。这一下子交几万块的税也太多了。我现在每年也就几千块交税。”

“即便是多交3万多的税,可是你还挣了16万呢!别净想着交出去多少钱,要看一看你拿回来的更多!”

小A满怀忧虑。“除了这个税以外,还有别的吗?“

“第二部分是每年的租金收入扣除成本支出后的盈余也要报税。假设租金收入每月$1800,全年$21600。如果你买入价格是40万投资房,首付20%,8万;贷款80%,32万,按照利息2.5%计算,全年利息支出$8000。减去利息支出,地税支出,房子修理维护的支出以及与出租相关的办公费用后,盈余部分算作你当年收入计入个人所得税应纳税额。”

“那每个月我可以收到的现金流岂不是很少?还会增加很多工作量。还要交那么多的税。废了半天劲,忙什么呢?”

“现金流是个伪命题。你的贷款越大利息支出就越多,正现金流就越少,甚至是负的。但是贷款多意味着杠杆大,盈利水平高。所以权衡现金流要根据自己的财务状况量力而行。银行的还款额中有一部分本金,时间越长占比越大。以后你可以refinance拿出来继续投资。利息是用租客的租金来偿还的,还有其他支出抵减。而房子增值部分全部是你的。”

“我还是觉得每个月赚不了多少钱,还不够报税的呢。更何况一下子拿出八万做首付!还要去借贷款!太麻烦了。我再想想。”于是,小A投资房的事情便悄无声息了。

 

在这之后的三四年,大多地区房价飞涨。与小A聚会的时候又说起来房子。

小A问:“你说我的房子现在值多少!”

因为对房子市场无比熟悉便脱口而出:“六十万肯定能让买家抢起来。想换房?最好能留着。”

“啊?都涨这么多了?我倒是没想卖。就是听说房市火得不得了。”

我打趣道:“你也是半个百万富翁了!工作收入再多也比不上房子上涨啊。”

小A赶紧否认:“哪里就成富人了。照这么说,谁有套房子谁就是富翁!哪有这样的事。不过说真的,房子涨的真凶啊,比工资涨的快太多了。你说现在投资的话还来得及吗?”

“来得及!投资什么时候都不晚。”

“现在要投资的话应该怎么办?”小A的心思又活跃起来。我掰着手指头帮他筹划。

“先问问银行你能贷到多少款。再加上你可以拿出来的首付就可以决定买多少钱的投资房。确定预算之后再看看哪个房型地区比较合适。独立房涨跌最快。”

我给他推荐了几个贷款经理,小A兴冲冲地开始行动。

一周之后小A垂头丧气地告诉我:“几个银行都问了。他们嫌我报税太低,不给我贷款。”

即便是好朋友我们也避讳探听彼此的收入和报税,所以还真的不了解小A的财务状况。 “我问了你介绍的贷款经理。他说我的收入要达到五万以上,才能拿到足够的贷款。我得要交很多税呢。”

【自雇人士可以有较大的空间控制自己的纳税水平。尤其是有机会收现金的会用少报收入的方法降低纳税税率。但是事情都有两个方面,有其利必有其弊。在银行看来纳税收入少的人抗风险能力弱,贷款的额度就少,因而杠杆率低,投资效益就会减少。不要简单的认为借钱,贷款付利息都是不好的。负债也有好坏之分。如果借钱消费,比如用信用卡买奢侈品,豪华车用来享受,这个负债是坏的负债,但是如果用借来的钱投资,只要投资回报率高于贷款率,这个负债就是好的负债,是用别人的鸡生蛋啊。有些人为了少交税隐瞒收入从而不能从银行得到更多金额的贷款,在我看来是得不偿失。】

我给他仔细分析“虽然你要多付税款和银行贷款利息,可是你得到了投资房,这几年你的资产每年增值10%,出租的租金收入帮你还贷款。多好的事!你想想过去十多年,你的房子已经涨了两倍了。再过十几年你投资房涨两倍达到一二百万,再加上你自住房,退休不成问题了。”

小A犹犹豫豫地说:“还是觉得不值得。为了贷款要多交税不说,贷款拿到后,还要交那么多利息,不划算。” “房价哪有可能一直涨,涨那么多谁买得起呢!我的一个好朋友说现在买投资房风险太大。而且多交税,又交贷款利息简直是发疯。她把现金都存在银行保险箱,说将来退休现金也够花了。现在少报税少交税不贷款,挣多少花多少。”

“投资确实有风险,但是资金是有时间价值的。今天的一块钱不等于昨天的一块钱。持有现金不投资是最大的风险。你看十几年前你的房子二十万,现在你的房子至少六十万,是当年的三倍。你这十几年有存下来四十万吗?即使存了下来再过十几年,实际购买力如何?如果把资金放在房产上就完全不一样了。不管通胀多少房产在那里,价值随通胀一起增长。”

“我再想一想。”小A敷衍地结束了这个话题。于是投资房产的事再一次偃旗息鼓。

 

又过了两年,小A的爸爸妈妈退休后也移民到多伦多。

在接风宴上两位老人说已经把国内房子处理掉,带着全部家当来多伦多小A一起生活。听到这里我还是建议他们尽快把资金投出去。如果留在手上会越来越不值钱。小A的父母很同意我的说法,可是小A依然犹豫不决。

她说起来另外一个顾虑:“我听一个退休的朋友说,不要交太多税,尤其是退休后不要有收入,否则会影响养老金福利。如果退休后有收入,政府的老人金补贴会少拿不少呢。”

【又一个问题来了。退休养老到底是拿政府福利好还是靠自己投资收益好呢?虽然我不是专业会计师,但是对这个问题也做了一些功课。加拿大65岁以上的老人可以从政府领到的养老金大约三个部分。OAS(老年金), GIS(低保补助), Allowance(配偶补助)。老年金65岁以后的常住居民和公民如果18岁以后在加拿大居住了10年以上都可以申请,金额同你居住的时间长短有关。居住40年以上的可以拿到全额。少于40年的,领取的数额是你居住的年限除以40, 算出一个百分比, 你所能领取的老年金就是全额数乘以这个百分比。这部分与你的工作和收入无关,只与你在加拿大的居住年限有关。GIS(低保补助)是为低收入老人设计的。低于政府设定的一个收入值的老人可以申请到数量不等的补助,以保证他们具备基本生活水准。这部分数额确实同当时的收入有关。如果配偶在领取低保,而本人收入低或没有收入的60-64岁的老人可以申请Allowance(配偶补助)。】

政府福利提供了最基础生活保障。但是如果有能力投资获利来提高退休后的生活水平岂不是更好?为了拿政府的福利而不作为岂不是本末倒置?我给他算了一笔账,“如果你没有其它收入,退休后政府大约会给你老人金和低保补贴共$1200。假设你房产价值70万,租金收入每月$2300。因为投资房收入每月$2300,超过了领取低保的底线,只领到老年金大约$600,你的每月收入共$2900,生活质量肯定会比仅仅依靠政府福利高。更何况房产不仅抗通胀还有时卖房时的增值收益。”

小A的爸爸妈妈频频点头,可是小A依然一头雾水:“我算数不好算不出来。按照你说的投资房也可以买。”

我接着说:“叔叔阿姨把全部家当都搬过来了,要是坐等货币贬值,将来会越来越难的。”

关于贷款我给他们出主意:“可以用叔叔阿姨的新移民身份贷款。目前银行鼓励新移民借贷。首付35%,银行可以放贷65%。如果七十万的房子,银行可以贷给你四十五万!”

“利息要付多少啊?”小A爸爸问。

“大约2.5%,全年利息支出一万多。租金收入每年就两万七,完全可以有结余。”

“那挺好啊。国内利息比这个高多了!我觉得可以。”小A爸爸非常动心就直接拍板。

“买个公寓吧。占用资金不大,管理起来也方便,不用除雪剪草。独立房贷款太多,压力比较大。爸爸妈妈不会开车,管理起来比较麻烦。四十万以内的比较合适。”

按照小A的要求,我帮他们在市中心找到了个1+1的公寓以36万成交。很快找到租客,租金$1800,每个月净余$700元。这家租客住了两年后离开,新租客租金增至$2000,现金流又增加了。两年后这套投资房价值已经增到40万以上。

尝到了投资房产的甜头后,小A 和父母在市中心46万买了一套2卧2卫的楼花,首付2.1万,虽然尚未交房,但是类似房型的3期楼花价格已经超过了80万。

 

友情提示:

1、房产投资只要开始就永远不晚。

2、不行动总是可以找到各种理由,还是看起来特别有道理的那种。

3、投资就象小马过河,水深水浅引人而异,亲自试试就知道了。

就我们普通人而言,投资是平衡一生的收入,有收入的时候把一部分收入放在有增长前景的产品上,以便未来获益。人的生命周期有生长,受教育,工作,退休不同阶段收入水平与消费需求是不同的。收入多的阶段适当控制消费,节省下收入的一部分用于投资,以便其产生收益支付退休后消费之需。也就是青壮年时克制当下的消费,节省下一部分享乐的费用,把这部分钱放在某些未来会带来回报的财产上。财富的增长回报需要时间,资金以及劳动。只有能够接受这些付出,并且能够足够的有耐心等待,甘于在过程中投入一定的劳动的人才能看到财富的慢慢积累变化。这个变化在开始的时候非常小,有的时候甚至很难察觉,但是当经历了一定时间到了一定规模之后便非常可观。就像巴菲特形容的,财富象雪球,要有一个开始的雪球和足够长的跑道才会越滚越大。

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