1 十二月

地产经纪实录:合同签订之后

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一晃定居多伦多20多年了,渐渐的对加拿大的生活从当初的文化冲击,各种新奇,各种不适应,到现在见怪不怪,习以为常,甚至享受其中。加拿大法律健全,人与人之间友善平和,生活虽然不易,整体上可以说还是和谐顺畅的。这也是我们离开家乡来到这里生活安居的初衷。记得当初有个非常大的感受就是,在加拿大这样成熟发展的社会,生活中的各种事情,各项安排,到各个行业的工作流程都有一定的程序和规则。看起来非常死板笨拙,效率低下,一板一眼,没有灵活性。日常各种排队,从汽车加油,消费付款,到银行取钱,看病检查等等,加拿大人总是不慌不忙按部就班。就连过马路都可以看出来,不慌不忙迈着方步,走在人行道上的肯定是加拿大本土人士;而不自觉的加快脚步,甚至一路小跑的十有八九是新移民。像我等从小在只争朝夕的环境下长大,遇到不知灵活变通的加拿大人,总不免感到一种令人急躁的挫败感。但是时间久了,渐渐发现,尊重规则,遵守秩序,有的时候可能会花费时间,但从整体看更是避免了由于貌似高效带来的混乱所产生的附加成本,整体效率反而更高。

 

初秋的一天,我收到一位老客户汤先生打来的电话。几年前他和太太麦女士买了一个独立屋,分租两个卧室给留学生。现在终于付清了房贷,计划再买一个公寓做投资房,并且租客都找好了。虽然这么多年没有联系,但是他们一直关注着我,从路牌广告上确认了我的电话就直接找了过来。

“兵啊,我们要买个投资房。虽然许久没有联系,但是经常看到你的招牌。要买房子了,觉得找你会踏实。”

“好啊,汤先生,明天我们见个面聊一聊。”我满怀激动,期待着与他们重逢。

汤先生依然像以前一样干净整齐,工装裤,淡蓝色衬衫每一粒扣子都扣得非常严谨,体型也没有什么变化,只是头发有些花白。麦女士也变化不大,仍旧非常的谦和礼貌,夫唱妇随的样子。

“嗨,兵。许久未见,我们不好握手,只能碰碰胳膊肘啦!”汤先生热情有礼,用流行的正式碰肘礼代表开心的情绪。经过交谈了解了他们目前的情况后,根据他们的预算,我建议他们入手在市中心位置公寓,不仅便于管理,升值空间也比较大。“我们有一家朋友,需要尽快入住,所以房产交接越快越好。”汤先生继续补充他们的要求。

“好的,我来帮你们。今天要看的几套都是空房,卖家也希望尽快交房。你们随时告诉我你们对房子的看法,我选择房子的时候就会有针对性。我们交流得越充分,就越快找到合适的房子。”

经过半个月的看房,选房,汤先生夫妇终于发现一套符合心意的公寓。两室两卫单车位,装修八成新,卫生间,厨房,地面,墙壁,电器,灯具全部个性化更新改造。几轮谈判之后,卖家终于同意了我们的价格以及交房日期;我们保留验房条件,审阅大楼管理文件两项条件。

“兵,我们下一步怎么做?”汤先生很满意,希望尽快完成交易。

我向他们夫妇详细介绍签约后的需要操作的程序和步骤:

“我给你一份房产交接流程图,按照程序进行就可以。我们的合约是有两个条件保护我们的。首先要请地产律师审阅大楼管理文件;另外我们要在5天之内请验屋师验房。如果这两项有问题,我们可以和卖房协商甚至解约。”

背景知识

共管公司管理文件即“Status Certificate” 。对于所有包含共管范围的 Condominium/Condo 物业,不论在新房过户或者二手房下 “Offer” 的时候,律师和业主都要仔细阅读和理解这份文件的内容。尤其是在二手房买卖中,这份文件可以起到决定性的作用。和贷款条件一起,“Status Certificate”管理文件需要同时作为购买二手房 Offer 的条件(Conditions)之一。拿到这份文件的最新报告需要花费约100加币,由卖家付费,通过共管物业的物业管理办公室在3-10个工作日内拿到。买家通常在买房 “Offer” 条件里要求卖家在10个工作日内提供“Status Certificate”,买家的律师负责审查这份文件,确保共管的物业不存在重大的资金问题、债务、或者法律责任。只有当买家及其律师对“Status Certificate”的管理报告满意和确认之后,才可以取消这个条件。如果买家不满意报告中显示的重大问题,就可以取消“Offer”, 要求退回定金Deposit。

作为买家及其律师在“Status Certificate”中主要要关注以下内容 :

✅共管物业的管理公司信息和负责人信息 (CONDOMINIUM CORPORATION INFORMATION AND CONTACT)
✅共管物业管理费 (COMMON EXPENSES)
✅评估和费用调整 (SPECIAL ASSESSMENT)
✅费用预算 (BUDGET)
✅储备金 (RESERVE FUND)
✅法律程序和索赔(LEGAL PROCEEDINGS, CLAIMS) 
✅变更物业管理费的业主协议书(AGREEMENTS WITH OWNERS RELATING TO CHANGES TO THE COMMON ELEMENTS)
✅共管物业的出租单位数量 (LEASING OF UNITS)
✅共管物业相关的所有重大变更(SUBSTANTIAL CHANGES TO THE COMMON ELEMENTS, ASSETS OR SERVICES)
✅共管物业的保险(INSURANCE)
✅And More….

通过这份管理文件,买家就可以真实有效的了解物业的整体情况,管理费的准确信息,资金的管理以及是否存在需要业主分摊的其他费用和责任,物业管理的各项要求和限制等等。

“我没有合适的律师,能否帮我找一个?”汤先生问。

“这是我合作很久的律师名单,你可以联系比较一下,选一个适合的合作。” “这里还有4个验屋师,华人西人都有,你们也需要尽快联络确认。”

“我们明天就确定律师,然后告诉你。”

“至于验房,我们能否自己验?公寓本来很新,屋主又重新装修过,我觉得没什么问题。我自己再仔细一些,不会有事的。公寓楼验房,花几百块钱,没必要。”

我提醒告诉汤先生:“根据合同,验屋要请专业验屋师。如果你们放弃这个权利,完全没有问题的。但是你们自己验屋,法律上是不支持的。”

“我们还是再仔细看一遍房子吧。总是觉得花这笔钱不值得。”汤先生与太太商量后告诉我。

于是,我们安排了第二天再次看房。“我上网查了一下验房的步骤,已经打印带来了。我们会按照步骤,逐个检查。”汤先生拿出了一份打印好的表格。以前我也遇到过这种情况,鼓励他们道:“你们是有备而来啊。按照你们的方式来。我虽然不是验屋师,但是跟着验屋师验了不少的房子。如果发现什么问题也会提醒你们!”

我和汤先生夫妇仔细查看了屋顶,墙壁,卫生间,厨房,上下水系统,以及厨房电器。感觉卖家是非常认真地生活在这个公寓里,没有发现常见的渗水,发霉,需要修理的电器。“咱们这样看了一圈,没发现什么常见问题。”我把我的看法告诉了他们。

“同意。我们自己再按照打印的列表再检查一遍。”汤先生说。

“兵,你看冰箱表面。你那里看不见,要从我这个角度,对着灯光看,是不是有个划痕?”汤先生一边用食指轻轻碰触着冰箱门的把手旁边的一处,一边喊我过去,保持手指不动。

“兵,你看这个百叶窗的合页,上面的那个,它的轴是不是冒出来了?”汤先生伸着胳膊,直指卧室大窗的左上角。

“把百叶窗开关一下,试试有没有问题?”我建议道。百叶窗开关都可以,可能合页的轴突出了一些。

“兵,洗衣机的水阀距离洗衣机太近了,手不好伸进去,很难操作。”

大约花了一个多小时的时间,J夫妇把这套800尺的公寓的仔仔细细查看了一番,我说出我的看法:“根据我的经验,我们发现的这些问题,应该是设备的正常损耗,没有影响设备的正常工作,而且短时间内不会造成设备损坏。我认为是正常的,不知道你们怎么想。”汤先生夫妇同意我的看法:“这些倒是经常看到的。我们可以接受这个房子。”

下面就该请律师审阅大楼管理处文件了。

汤先生说:“我们就用离我家近一些的律师山姆吧。”

律师山姆的效率非常高,两天就完成了管理出文件的查阅并向汤先生解释了所有相关内容。汤先生在给我的短信中回复,管理文件审阅已经通过,我们同意出具一份取消所有条件的确认书给卖家。至此房屋的买卖合同正式确认完成。

交房前的星期一,汤先生打电话找我,预约最后一次看房,以便最后检查一下房子是否完好。因为是星期五房产交接,最后一次看房约在了星期四下午2点。又问:“我们对交接房产不熟悉,到时候,你会来帮助我们吧?还有,我的租客朋友周一就要入住,需要准备什么?”

我回答:“房产交接当天律师楼会在下午通知你们拿钥匙,交接就正式完成了。你们拿到钥匙,再检查一下房子,设备是不是都正常。如果有损坏,立刻告诉律师楼,告诉我。然后律师楼会帮助我们解决后续问题。”

我继续回答关于租客的问题:“租客搬家的事情要同大楼前台联系看看他们有什么具体要求,可能要提前预约电梯,登记等。据我所知这个楼会要你提供支票做抵押金。他们通常有标准工作程序。”

“我完全不明白了。”汤先生要弄明白所有细节:“怎么登记?找谁?需要哪些文件和证明?谁办理预约电梯?什么程序?。。。。。。”

这么多有关细节的问题,也一下子把我问住了。“每一个大楼的管理规定都不一样。管理公司会告诉你们怎样的程序。”

“不知道后续程序,我们应该怎么准备,怎么做呢?”也许是一段时间以来比较紧张忙碌,太多的事情和头绪堆积在一起,汤先生似乎有些慌乱甚至恼怒。

“别急汤先生。拿到钥匙后,你们直接找管理公司办公室,按照他们的指导做就好了。你们也不用紧张,管理公司就是为住户服务的,会解决你们和租户的问题的。”我理解汤先生的这种焦虑心理,一般会发生在即将独立面对陌生环境的时候。

“可是我们也不知道该准备什么,到哪里找管理公司,他们会要求什么呀。还有,我们的租客周一就要入住,还要租客做什么事情,我们什么都不知道。”汤先生有些发泄地抱怨。

“放松些。这样吧,我让我的助理克里斯带你们周四做最后检查,再领你们去找管理公司办公室。你们需要的话,克里斯也可以帮你们周五办理房产交接。如果有问题,随时可以他或找我。你放心吧,无论有什么问题,我都会帮你的。”我知道,我的承诺会给汤先生夫妇极大的安慰和信心。于是我仔细交待克里斯要完完整整,不遗留问题地帮大江夫妇完成所有交接工作。

房产过户日当天,即周五上午,大江来个电话,夸奖了我的助手:“克里斯真是很帮忙,跑上跑下,已经找到管理公司。他还答应下午过来帮助交接房子。”然而话锋一转,开始吐槽:“这里的管理人员真是够呛,接二连三地怼我。要什么我家地址,租客的信息,还要我的空白支票,乱七八糟的,也不知道要做什么。我们根本没有支票,要订购支票需要一个多星期,哪里来得及交接!再说,也没有人告诉我要准备这些东西呀。这个律师应该告诉我所有手续吧,他们很不专业!。。。。。。”

我试图让汤先生冷静下来:“每个大楼的管理程序都是不一样的。只要与大楼管理公司接洽上,管理公司会按照程序告诉你们怎么做的。有什么问题,与他们商量就可以。我相信,你把你的情况告诉他们,晚一些提供支票是可以的,实在不行就到银行临时打印几张。律师也有律师办案程序,到哪一步,需要如何进行,律师楼都会告诉你们的。只要按照他们的要求做,把程序走完就可以了。”

“好吧,先这样。”汤先生满腹不平撂下电话。

下午晚些时候助手克里斯告诉我,已经帮助汤先生夫妇完成交接,也带他们检查过房子,屋主的注册登记也完成了,一切都好。并且向管理公司讲明,租客马上入住,需要预定下周一的电梯。下一步,汤先生只要向管理公司提供所需要的各种信息就没问题了。我给汤先生发了个短信,恭喜他们顺利拿到房子,也请他们放心,如果碰到问题,可以随时找我。

一夜无话。星期六中午汤先生急匆匆打来电话:“土地转让证明是什么?大楼一定要这一份文件。”我知道这份文件是房屋过户的证明文件。“律师应该已经给你了。你查一查。”

汤先生怒气冲冲:“律师给了我们一大堆文件,找不到什么土地转让证。我打电话给律师,他们说已经发电子邮件给我们了。我们检查所有的附件,都没有找到。TNND,这个律师太够呛了!”汤先生有些控制不住急躁情绪,国骂都出来了。“大楼管理公司也混蛋,把我们推来推去,让我们找律师。律师说发邮件了,我们又找不到,现在怎么办?”

“我来联系一下,稍后告诉你。”我赶紧问律师山姆,请他发给我一份。山姆很配合,马上转发给我。我打开邮件,看到律师以前已经发给汤先生夫妇3次了,这一次转发给我,同时又第四次发给他们。我找到土地转让证,发截图给汤先生,然后打电话给他:“看到截图了吗?把图片给管理公司看就可以了。还要什么吗?”

“到时候再说吧!”汤先生匆忙挂机。

第二天又收到汤先生电话,急不择言:“管理公司订电梯,一定要押金支票,现金都不行。租客明天要用电梯,怎么办呢。我跟他们商量,他们说按规定只能是支票。”

“这个规定是对的。因为用完电梯之后,还要退还给你们的。支票便于管理,现金的话比较不安全。现在你有几个办法:第一,到银行打印临时支票;第二,到银行买一张现金支票;第三,问问租客是否有支票,可以做押金。”“好的,好的,我赶紧问问租客。”汤先生匆匆忙忙地离开。

电话安静了一天,直到星期一下午传来汤先生疲惫的声音:“我这边一直跟租客忙到现在,好几个小时了,还没开始搬。我要上班,就让租客自己继续办吧。这个大楼管理公司真是不怎么样。预约好的电梯,什么时间不到啊,不要磕碰啊,损坏要赔偿啊,罗里吧嗦,慢慢腾腾,又要找人,又要填表,故意为难我们。律师也不专业。我太太的电子邮件居然有个字母写错,所以她没有收到邮件。我又翻了我的邮箱,谁知道都在垃圾邮箱里。律师前台特别差,回答问题就像挤牙膏一样,问一点说一点,不问就不告诉。以后再也不用这个律师了。整个过程都是坑,无论是银行贷款,管理公司,还是律师楼。只有你这里还专业一些。”

非常不容易,只有我得到了汤先生先生的肯定。

不知道律师怎么得罪汤先生夫妇了,打算过两天问问山姆。没想到,刚放下汤先生的电话,律师山姆的电话就来了:“嗨,兵。先说一声抱歉哈。可能刚刚交房的客户汤先生对我们不太满意。先说一下,过户手续已经全部完成,不会有问题的。如果万一发现有遗漏,随时找我们,我们肯定负责到底!说一下汤先生对我们不满意的地方,主要有两点。第一,是不满意前台的接待工作。我已经对汤先生正式道歉了。前台是为我工作的,所有回答的内容都是我授权的,所有责任都由我来承担,就不要纠结我的前台了。第二,给汤太太的电子邮件写错了,完全是我的疏忽,我也向汤先生夫妇正式道歉了。不过,所有邮件都是同时发给夫妇两个人的,汤先生应该能够及时接到我的邮件。他们夫妇之间的沟通可能不太充分,没能尽早发现邮件地址的拼写错误。”

“这种文字上的错误在任何时候都可以发生,连法庭判决文件都有可能有失误。兵,你知道,这里的法律是承认这种失误的,只是要求及时纠正。汤先生非常恼火,揪住这个失误不放,我为这个失误已经道歉四,五次了。我告诉汤先生,我认为我为这个失误道歉已经足够多了,这个事情在我这里到此为止。如果有后续的,或者其它的问题,该我们的责任,我们继续负责。”

我认可律师对这件事的处理方式。作为老板直接面对问题,不把责任推给下属雇员。

无论如何汤先生从买房到出租的事情到这里暂且安顿下来了。虽然交割过程中有一些小插曲,但是好事多磨,最后结果如汤先生一家所愿,都一一实现了。

我很能理解汤先生的感受,这种情况出现并不少见。尤其是第一次尝试投资买房的朋友经常会遇到一些新的状况或难题,并由此产生一些不愉快的感觉。幸而加拿大市场已经很成熟,各项法规都比较健全。各个行业有严格的操作程序和职业操守的规定,我们参与的过程就是适应和学习的过程。做地产这行久了渐渐的领悟到,作为地产行业从业者,我们的工作与其说是为客户买房卖房提供信息和咨询意见,不如说是引导辅助客户顺利完成地产交易过程中的每个环节。无论是喜欢也好,不适应也罢,我们既然生活在此只能入乡随俗。如果随着时间的增长有了更多的话语权,可以去改变规则,但在规则改变之前我们只有适应和遵守了。

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