5 十二月

地产经纪实录:一个验房师的故事

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一个地产经纪,在买卖房屋的过程中同律师,贷款,保险等其他行业的从业人士合作,尤其是同验房师的协作不可或缺。众所周知,作为两个不同的行业的职业要求,地产经纪和验房师是各自独立的,各自向自己的客户负责。约翰曾经是一位非常有名气的验房师,与之合作了许多次。直到四、五年前,约翰逐渐地从地产圈消失了,再难听到这个名字。

记得最初知道验屋师约翰这个名字已经是十多年前了。本地中文网站上有一些有关验房的知识性帖子,介绍验房的基本步骤,目的以及方法。其中有不少贴子署名验房师约翰。作为一个地产经纪,凡是涉及地产的内容,我都会加以关注。于是我开始留意到验房师约翰这个名字。

我们的第一次合作缘于我代理的一位客户购房之后的验房。约好验房时间,我习惯性地早到10分钟左右,这样既是对客人的尊重,也可以让自己早一些进入到工作状态。在路边停好车子,就发现一个华人师傅在房子车道上一边观察屋顶,一边在活页夹上记录着什么。这个师傅头戴黄色安全帽,土兰色工作服,腰间围着装满工具的牛皮带,脚上黄色安全鞋。个子不高,大约一米七左右,神情专注,看起来应该是验房师。果不其然,我走上车道试着用中文与这位师傅打招呼:“您好,您是验房师吗?”

师傅很直爽:“哦,我是验房师。你是地产经纪?客户说一会儿到。我就先看一看外部情况。我是约翰,这是名片。”

我也交换了我的名片,同时叨念着对方的名字:“您是约翰,是不是经常在网上发验屋的文章啊?”

“有时候写一写。有很多客户不了解验房工作,我就做些介绍,也算是做一下广告吧。”约翰非常直率。

“您写得知识性很强,能让大家了解验房流程,验房内容。很少有验房师在网上写文章,您写的很有帮助。”我发自内心地说。

这时候,买房的客户张先生也到了。我跟往常一样,给张先生做一些说明介绍:“您请的验房师约翰水平很高,发表过许多专业文章。请在验房过程中注意听验房师约翰讲解。我建议您全程都跟着约翰,利用验房的机会全面了解房子的状况,对今后护理房子心中有数。”

约翰接过话:“验房要听我的;买卖房屋要听地产经纪的。我们验房就是检查房子的目前状况。在验房过程中,是不能破坏房子的。所以我们只能根据我们所看到的和能够检查到的部分,来作出判断。我已经解释了验屋师的基本职责和方式。这是我的验屋师资格认证,请在委托书上签字,我们正式开始验房。”我非常欣赏约翰做事一板一眼的样子。张先生表示明白约翰的声明,痛快地在委托书上签字。

约翰继续说道:“刚才我已经看过屋顶,也照了一些照片,状况正常,没有发现破损,脱落。这个屋顶材料的设计寿命是25年的,一般到20年左右就要考虑更换。”

因为是第一次配合约翰工作,我默默地跟着,观察他的工作。验房持续了两个多小时左右,发现了一些问题,诸如下水道滴漏,电线连接错误,壁炉工作不正常等等。约翰随时发现,随时指出,并且在活页夹上标注。对于需要正常维护的设备,材料,约翰也给出解决方式,费用预算。在我看来,约翰的工作条理清晰,步骤也很明确。唯一的小插曲在最后收尾的时候。买家张先生感谢约翰的细心工作,同时提问:“听说地下室漏水很麻烦的。您检查地下室没问题吗?“

约翰明显地愣了一下:“我刚才在地下室,你也在。我们用湿度计都检测过,没有发现不正常。”

“会不会因为最近都是晴天,没有下雨,所以测不出来?“张先生因为第一次买房,所以有些担心。约翰回答的语速加快了一些:”正常来讲是不会的。一般像这样装修过的地下室,我们没法看到墙里的情况,只能通过仪器来测量。我不能保证仪器百分之百准确,还是应该非常可靠的。”

张先生还是自顾自地说:“会不会以后下雨,地下室漏水呢?”

约翰的声调提高了一些:“房子也是在变化,今天不漏水,不能代表以后永远不漏。我们只是现在看到的情况是不漏水。我们验屋是检查目前的状况,并不是保证将来。”可能约翰意识到自己有些急,语调降下来:“房子就是要经常维护,检查。发现问题及时解决,就会让房子的寿命延长。好了,今天验房发现的问题都列在验屋报告上了,整体状况应该说是正常。如果有什么疑问,都可以随时找我。”

买家张先生接受了约翰的解释。经过与卖家协商沟通,卖家表示自家居住十年左右,地下室从未发现漏水。另外卖家最终同意修理好验屋发现的问题。于是买家张先生开心地拿到自己的房产。

后来又有一些机会与约翰一起工作。熟悉之后慢慢了解到,约翰来自山东,秉承了山东人认真,率直的脾气,做事也是有条不紊,在验屋行业也是名声渐起。因为工作配合比较多,我也认可约翰的工作方式,有机会我把他介绍给一些客人,供客人选择。有一次我自己买的投资房,也请约翰来验屋,帮我把关。

“约翰,我刚刚买了个半独立,这两天什么时间帮我验一下房?收费多少?”因为每次验房都是客户自己和验房师去结算,所以我也不知道准确的费用。

“没问题。明后天上午都可以。收费什么的就算了吧,你也给我介绍了不少生意。我肯定给你好好验。”电话里约翰的语音低沉。

“该多少钱就是多少,这是你的工作,没有免费的道理。那么我们就明天上午验房,我把地址发给你。”

“我们明天见面再说吧。”约翰的语调明显高了一些。

自从入行以来,我每年的工作业绩还是不错的,所以经常会有一些贷款,验屋,装修的朋友让我介绍客户,并且提出会返还现金,我全部都加以拒绝从不破例。圈外人士可能不了解,加拿大的地产协会明确要求,地产经纪是不可以接受除公司外其他行业所付的酬劳。另外,我一直坚持认为如果接受了私下利益交换,就无法公正地评价其工作,也就无法让客户的利益最大化。君子谋财,取之有道。我向客户推荐专业水平职业道德的业界人士,是为了更好的服务于我的客户,让他们在购房过程中更顺利更愉快。如果从中盈利,从大处说有悖我的做人原则和职业操守,从小处讲因为一点点蝇头小利影响了我非常看重的口碑与名声,得不偿失。

第二天的验房很顺利,发现一些隐藏的小问题。在我的坚持下约翰接受了正常的验屋费。全部结束后约翰兴致很高,和我聊了一些圈内趣事。“市场上大牌经纪我基本上都打过交道。各种人都有。像最近很火的王某某,倒是经常给我客户,一年得有几十个。可是这家伙每一次验房只让我收二百,剩下的都要返给他。他自己买了十几个投资房,每次验房都要免费。你说,地产经纪买卖一次,至少挣几千,上万块吧,我们验屋就那么几百,还要返给他。”约翰说话间透露着一丝不甘和无奈。

“像你这样水平不错的验房师,应该不用发愁生意的。合作的来就合作,不喜欢就不合作呗。”

“嗨,反正也就是多跑几趟,能做就做了。有个老乡地产经纪,真是做得很大,你应该知道李某某,我跟他一直很熟。他在国内就有关系,每年都从国内拉来很多客户,全都是豪宅呀。你说,他挣那么多,怎么也看上我们这点验屋费呢?每次都要回扣,还老乡呢!”

“自己做自己的事情吧,能够把工作做到极致做到完美,才最能体现自己价值。我虽然也认识一些验房师,还是非常认可你的工作。我自己的房子不也是请你来把关么。”

就这样,与约翰又陆陆续续合作了不短的时间。直到大约五年前,偶尔听其他地产经纪说约翰兼职做地产经纪了。我有些不敢相信,因为这样的验房师肯定会失去应有的公正性,无法给客人提供准确,无偏见的专业意见了。为了确保起见,还是给约翰打了个电话:“嗨,约翰,听说你做地产经纪了?”

“刚刚拿到证书。这不是看到你们都做得挺好,我也想兼职做一下。周围有不少朋友和客户,都建议我做地产经纪。”约翰压抑着兴奋,尽可能地保持平稳的声调。“不过我还是主做验屋,我们还能进续合作。”

“你做验房师不是挺好的吗,怎么又想起做地产经纪了?验房师要保持独立和公正,客户才会信任。”

“我也要养家糊口啊,看你们做得挺好,我这不是也来参与一下。”

看样子约翰不甘心自己的验房收入,下决心要挣大钱了。我只能祝他如愿以偿了。因为我担心他同时从事的两份职业肯定有利益冲突,从而影响客户的权益,所以我把约翰的名字从推荐名单上拿下来了。

再见约翰是在一年之后的公司年终总结会上,他作为受邀人员,与其他银行,验屋,开发商,商会的业务人员一道,参加公司一年一度的千人大会。

“嗨,约翰,最近怎么样?” 我寒暄道。

“我又改回老本行继续专职做验房师了。”约翰无奈地回答。“地产实在不好做,验房的客人也流失了。思前想后决定还是回来做验房师。我已经把地产证书停止了,希望和你们公司的经纪继续合作。”详谈之中,约翰告诉我,这一年多来以往鼓励他做地产经纪的客人都离开了,觉得他是地产新人,再加上他不是独立验房师,同时又是地产经纪,不再信任他的验房效果。以前合作的地产经纪也不再推荐他做验房师,所以工作机会极度萎缩。终于下决心,脱离地产经纪行业,重操旧业。

“我这里没有问题。只要你继续提供以前一样的专业服务,我想客人会逐渐回来的。你现在很了解地产经纪的工作流程,与客户交流沟通技巧也加强了许多,你的生意肯定会比以前强的。”我鼓励他。

“还是要请您多多帮助,多多推荐。对你们地产经纪肯定优惠!做这么多年验屋,又加上做了一年地产经纪,知道什么该说,什么不该说,一定帮你们做成生意!”以前的约翰有些古板方正,说话直接。而现在的约翰却少了些直率,多了些油滑和狡黠。

“咱们还是跟以前一样,我这里不需要什么优惠,优惠给客人就行。你知道我的合作方式,只要你的工作还像以前一样,体现出专业性和职业性,我肯定向客人推荐的。”说实话,看到约翰的一些变化,我有一些犹豫,不太确定他是否还跟以前一样可靠,可以信赖。

时间又过去了两年。重回以前的工作状态还是需要一定的时间,约翰的生意明显不如以前好,这两年我只与约翰一起配合两次。并且在这有限的工作中,发现约翰对于验屋工作有些心不在焉,不是很专注。跟客户的交流,也经常流于表面,有时候明显缺少些耐心。最后一次跟约翰打交道,实在大大出乎我的意料,最终不欢而散。

那是在几年前的冬天的一个中午,按照我和卖家客户的约定,12点开始验房。照例我还是提前十分钟到达,打开房门,车库门,开灯,等待验房师的到来。十二点整客户到了,说验房师在路上。因为路况不大好,有积雪,所以会晚十分钟。客户是自己找的验房师,没有告诉我验房师的名字。依惯例我借这几分钟的时间,大致给客户介绍了一些验屋的基本注意事项和关注点,提醒客户,尽可能跟随验房师,可以学到护理房产的知识。

这时候门铃响了。我打开门,看见一个捂得严严实实的人站在门口。头上是一顶很旧的毛线帽子,拉下来挡住下巴和脖子,只露出眼睛。身上穿着黑色羽绒服,敞着没有系上拉链,露出里面的暗绿色毛衣。手上提着一个可以伸缩的金属梯子,另一只手拿着一根竹竿,大约一人多高。工作鞋上沾满了灰浆和泥水。来人一边低头在台阶上跺掉鞋上的泥雪,一边瓮声瓮气问:“我是验房师约翰,你是王先生吗?”

王先生是我买房的客人,在我后面回答:“是我。路上不好开车吧。”

我看到是约翰,也打招呼:“嗨,约翰,今天是你来验房啊,辛苦啦。”经过短暂地介绍,便正式进入验屋程序。流程走得很快,大约一个半小时就验完了这个五千多平方尺的房子。最后约翰总结:“房子状况属于正常,所有的问题都已经写在验房报告上了。今天晚上,会用邮件发给王先生。今天验房就结束了,王先生,你需要付给我六百五十元。”

王先生:“谢谢约翰帮我们验房。给现金可以吗?能不能给些优惠?”

约翰的脸色马上阴沉下来,语速也加快了几分:“我们电话里说好是六百五,就是六百五,如果嫌贵可以请别人。再说,你有钱可以买这么大的豪宅,为什么跟我这几百块钱斤斤计较。”

“我只是问问能不能便宜一些,可以就可以,不可以就不可以,直接讲就是了,跟我买什么样的房子没关系。”王先生也有些急了。

验房师是客户自己直接联系的,我不知道事先他们是如何谈定的价格,所以也无从劝解。

“我的工作全部按规定完成了,现在需要你来付款,一共六百五十元。”约翰不再多说。

“钱给你,请给我收据!”王先生也是气鼓鼓地。

“钱正好。收据和验房报告晚上会发邮件给你。”约翰交待完最后一句话,转身就走。

王先生有些担忧,问我:“他不会收了钱,不给验房报告吧?”

“应该不会。有注册验房师协会管理他们。加拿大所有注册的专业人员都有相关的管理机构,不用担心。”我确实认为这些事情很好解决,更何况我有约翰的联系方式。这一次合作发现约翰变得有些敷衍,有些陌生,庆幸自己这几年没有把约翰放在推荐名单上。

当天晚上王先生打来电话:“验房报告已经收到,应该没有什么大问题,可以取消验房条件了。”话锋一转,说“但是我在注册验房师网站上没有发现约翰的名字。我已经追问过约翰,虽然他说他是验房师,但是没有提供给我他的注册号。不知道他有没有问题……”

听到这里我一下子警觉起来。下次如果再见到约翰,一定要确认他的验屋师资格。

刚刚放下王先生电话,铃声又突兀地响起来:“嗨,兵。我是约翰,中午帮你验屋来的。”约翰非常突然地打来电话而且显得非常暴躁:“你的客人真TMD难伺候。就这几百块钱,至于吗,这么折腾……”

我赶紧打断约翰:“客人直接找的你,我没有做任何工作,事先也不知道是你来验房。不过讨价还价在我们华人圈子里很常见,你没必要这么大惊小怪吧。”

约翰似乎进入一个亢奋状态:“你的客人全都是这样!小里小气,扣扣索索,不讲道理…..”

“嘿,停!嘿,约翰,打断一下。首先说客户自己与你联系,我没有过问;并且我也从来跟你没有利益往来,所以我不会为你或客户背书,保证什么。第二,我的客户在我这里都是好客户,你在我这里骂我的客户,我不同意也完全不想听。”我很不喜欢约翰这样的交谈。短暂停了一下,我继续问道:“约翰,你正好打来电话,我也想确认一下,你现在还是不是有注册验房师资格?”

明显地,约翰沉默了一下,声音没有那么高亢了:“你为什么问这个问题?是不是你的客人说的?我当然是验房师,多少年了。”

我的感觉相当不好,虽然也没办法立即查证,但仍然很坚持地对约翰说:“以前我们合作的时候,你都带着验屋师标牌的,但是这次我没有注意到。下次再有一起工作的机会,请你一定随身带着验屋师证书。这次先这样,王先生已经一分不少把验屋钱给你了,你和王先生之间如果还有别的事情,你们自己解决。”我挂断了电话。

后来断断续续地听说,约翰已经不是注册验房师了,慢慢地,验屋师约翰已经不再有人提及。